Как перевести коммерческое помещение в жилое?

Перевести коммерческую недвижимость в фонд жилого помещения означает полностью изменить целевое назначение такого строения. И, прежде чем заняться этим сложным процессом, необходимо понимать, что собой представляет коммерческая недвижимость и к чему приведет изменение ее статуса.

Содержание статьи:

Суть изменения статуса недвижимости

Суть изменения статуса коммерческой недвижимости и перевод ее в раздел жилой, по своему смыслу практически не отличается от перевода жилого здания в разряд нежилого.

Как перевести коммерческое помещение в жилое?Но есть и свои нюансы: в жилом районе коммерческое здание может появиться, а наоборот — намного сложнее: не всегда существует чисто техническая возможность сделать здание пригодным к проживанию.

Нормы проживания людей (куда включаются требования безопасности: санитарной, пожарной и других) намного строже для этого вида жилья. Список требований к переоборудованию достаточно обширен — и иногда проще реализовать имеющуюся недвижимость в том статусе, в котором она состоит, а вырученные деньги вложить по необходимости.

Сейчас, в связи с изменением ситуации на рынке недвижимости и повальным возвращением коммерческим строениям (как правило, квартирам на первых этажах) своего былого жилого статуса у владельцев такой недвижимости появилось множество вопросов.

Понятие недвижимости коммерческого фонда

Прежде, чем разбираться с тонкостями изменения статуса помещения, следует понять, что же собой представляет недвижимость коммерческого фонда. К ней относятся сооружения, земельные участки, а также здания и их части, используемые для извлечения коммерческой прибыли или дохода.

К объектам, относящимся к такой недвижимости, закон причисляет:

  • Торговые объекты (торговые центры, точки продажи, магазины и другие помещения).
  • Офисные помещения (административные здания, бизнес центры, нежилые помещения на первых этажах).
  • Промышленные здания.
  • Складские помещения.
  • Парковки (таким статусом обладают и гаражи, а также стоянки).
  • Здания отельного фонда.

Все особенности переоформления и изменения статуса недвижимости (и не имеет значения, коммерческой или жилой) четко прописаны в законодательстве нашей страны, а именно, в Жилищном Кодексе. Здесь вы найдете и порядок, и сроки, и перечень документации.

Условия изменения статуса недвижимости из коммерческой в жилую

Для того, что бы иметь возможность изменить статус имеющейся у вас недвижимости вам необходимо выполнить ряд условий, обозначенных законом:

  1. Как перевести коммерческое помещение в жилое?Изоляция помещения — недвижимость должна быть отделена перегородками.
  2. Наличие зонированной территории жилого типа и развитой инфраструктуры.
  3. Целостность несущих конструкций (отсутствие деформаций, других изменений, трещин).
  4. Исключение риска для травм — это касается как внутреннего состояния, так и прилегающей территории помещения.
  5. Наличие необходимых инженерных коммуникаций (водоснабжение, вентиляция, теплообменная сеть, электричество, канализация и другие) и их четкое соответствие санитарным требованиям.
  6. Защита от проникновения воды и утечек.

В связи с этим при переводе недвижимость в жилой фон вам не обойтись без следующих действий:

  • обеспечение требуемых законодательством и санитарными нормами инженерных коммуникаций в помещении,
  • проверка несущих конструкций и устранение проблем в случае обнаружения,
  • оборудовать коммуникации,
  • установить устройства, обеспечивающие защиту от утечки воды.

Документы, необходимые для изменения статуса недвижимости

Для перевода помещения из одного фонда в другой собственнику такого помещения потребуется предоставить набор документации в органы самоуправления:

  • Технические данные о помещении (план) с описанием.
  • Заявление соответствующей формы.
  • Планировка здания — если оно насчитывает больше, чем 1 этаж.
  • Оригиналы правоустанавливающих документов (или их нотариально заверенные копии).
  • Проект необходимой перепланировки (если это входит в требования закона).

Законодательные акты (в частности, статья 23 Жилищного Кодекса) указывает четкий перечень данных документов, но это не отменяет ситуации, когда при рассмотрении заявки возникнет потребность предоставления и других актов.

Запрет на изменение статуса недвижимости

  • Как перевести коммерческое помещение в жилое?В ЖК содержится требования, которые указывают невозможность перевода недвижимости из одного фонда в другой при некоторых условиях — точнее, их несоблюдении.
  • Статья 22 прямо указывает четкие требования, предъявляемые к помещениям жилого фонда, и несоблюдение этих требований делает перевод помещения попросту невозможным.
  • Итак, невозможно изменить статус помещения, которое:
  • Ограниченно в праве распоряжения, т.е. состоит в залоге, ипотеке либо уже сдано в аренду, обременено правами третьих лиц (временно или постоянно).
  • Непригодно для проживания — т.е. не соответствует требованиям и нормам.
  • Помещение уже является жилым.

Этапы перевода недвижимости из коммерческой в жилую

После подачи заявления и всех документов они рассматриваются 45 дней (не дольше) — и принимается решение. После принятия соответствующего решения уполномоченная организация выдает документ об этом заявителю — и о принятии такого решения уведомляются все собственники соседних помещений.

Это делается для получения их разрешения в случае необходимости проведения каких-либо работ по переустройству объекта. После проведения всех необходимых изменений и оформления соответствующего акта о приемке комиссией, который направляется в органы специального учета (кадастрового).

И данный документ завершает перевод помещения, в результате чего оформляется паспорт помещения (кадастровый) и вносятся соответствующие изменения в ЕРПН. Результатом перевода становится получение повторного правоустанавливающего Свидетельства — документа о праве собственности.

Видео сюжет расскажет, что нужно сделать, чтобы перевести нежилое помещение в жилое

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/perevod-kommercheskoj-nedvizhimosti-v-razryad-zhiloj-pravila-i-spornye-momenty.html

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

Г. Алексеев Автор статьи

Оглавление:

  1. Необходимые условия
  2. Порядок действий при смене статуса
  3. Стоимость перевода

Перевод коммерческой недвижимости в категорию жилой, по своей сути, аналогичен смене жилого статуса на нежилой. Только в обратном порядке. Тем не менее, он считается более сложным. И этому есть свои причины.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва

+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Дело в том, что коммерческая недвижимость легко может появиться в жилом районе. А вот наоборот – не всегда.

Если говорить проще, то не во всех случаях существует техническая возможность переоборудовать нежилое помещение таким образом, чтобы оно соответствовало нормам постоянного проживания людей.

Причинами тому служат всевозможные требования пожарной и санитарной безопасности. Для жилой недвижимости они значительно строже, чем для коммерческой.

Если перевода требует квартира в многоэтажном доме, то проблем возникнуть не должно – она и так раньше принадлежала к категории жилых помещений. Поэтому зачастую достаточно лишь стандартной перепланировки.

А вот когда здание изначально строилось не для жилья, то перевести его помещения в категорию жилых зачастую не получится.

Список требований к переоборудованию и перепланировке будет столь велик, что куда менее затратным вариантом будет продать строение в том статусе, что есть. А на вырученные деньги купить дом или квартиру.

В дальнейшем мы будем рассматривать процедуру перевода нежилой недвижимости, расположенной в многоквартирном доме, в жилую. Это наиболее распространенный вариант.

Необходимые условия

Для смены статуса обязательно выполнение ряда основных требований:

  • помещение должно быть полностью изолированным – то есть, отделено глухими перегородками от каких-либо иных помещений;
  • помещение должно располагаться в зонированной жилой территории с технически развитой инфраструктурой;
  • несущие конструкции не должны быть деформированы, иметь трещины. То есть, соответствовать эксплуатационному состоянию;
  • устройство коммуникация должно исключать риск травмирования жильцов как внутри помещения, так и на прилегающей территорию Здесь учитываются ширина и уклон лестничных пролетов, высота потолков, размеры дверных и оконных проемов, санитарное состояние чердаков и подвалов (если таковые имеются);
  • в помещении должны присутствовать все необходимые инженерные сети – вентиляция,канализация, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и газоснабжения. При этом они должны соответствовать действующим санитарным нормам. Например, вентиляция кухни или санузла не может быть объединена с вентиляцией жилых комнат.
  • помещение должно быть защищено от утечек воды бытового использования специальными устройствами. Недопустима также возможность проникновения талых и дождевых вод внутрь помещения.

Несоответствие этим условиям ставит крест на дальнейшей возможности перевода помещения в статус жилого.

Кроме того, есть еще два фактора, при которых изменение категории недвижимости однозначно невозможно:

  • конструкция помещения в принципе не соответствует нормам проживания;
  • помещение находится в залоге, под арестом или является предметом спора.

Чтобы проверить соответствует ли перевод вашего нежилого помещения в жилое Жилищному Кодексу, внимательно прочитайте ст. 22 этого свода законов.В ней вы найдете полный перечень требований к помещениям для постоянного проживания.

Порядок действий при смене статуса

Для простоты мы разделим всю процедуру по переводу помещения на несколько этапов:

  • подготовка проекта;
  • подготовка документации;
  • согласование перевода с межведомственной комиссией;
  • проведение перепланировки и переоборудования;
  • получение документов в БТИ;
  • регистрация права собственности на недвижимость.

Разработка проекта

В 99 % случаев коммерческую недвижимость перед переводом в статус жилой нужно перепланировать.

Прежде всего, это связано с тем, что внутреннее устройство объектов малого бизнеса (магазинов, парикмахерских, аптек, офисов) разительно отличается от обычной квартиры. Чтобы помещение стало пригодно для проживания в соответствии с нормами закона его нужно переоборудовать.

Если перепланировка простая (то есть, она не затрагивает несущих конструкций, инженерных сетей), то хватит эскиза. Его вы можете сделать сами на плане жилого помещения в двух экземплярах.

Но если требуется сложное переустройство, то придется обратиться в лицензированную проектно-строительную организацию, имеющую необходимые допуски.

Обратите внимание, что если перепланировка затрагивает общее имущество собственников других помещений многоквартирного дома (например, нужно демонтировать отдельный вход путем проведения работ на фасаде здания), требуется согласие соседей. Получить его можно только на основании решения собрания собственников жилья.

Подготовка документов на изменения категории недвижимости

Чтобы согласовать перевод нежилого помещения в жилое, необходимо обратиться в межведомственную комиссию. Она действует при местном муниципальном органе, отвечающим за жилфонд – департаментом жилищной политики, комитетом имущественных отношений и т.д.

Однако перед этим нужно собрать пакет документов, на основании которого будет выноситься решение по переводу:

  • поэтажный план с экспликацией (заказывается в БТИ);
  • кадастровый паспорт с техническим планом (заказывается в БТИ);
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор основания (купли-продажи, мены, дарения);
  • проект перепланировки помещения, разработанный лицензированной фирмой;
  • паспорта всех собственников помещения;
  • оформленная у нотариуса доверенность и паспорт поверенного (если процедуру перевода осуществляет доверенное лицо);
  • учредительные документы организации (в том случае, когда собственником выступает юридическое лицо).

Помните, если помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, то можно не готовить техническую документацию из БТИ и правоустанавливающие бумаги. Межведомственная комиссия должна самостоятельно заказать выписку из ЕГРП. Но, как показывает практика, во избежание недоразумений собственнику лучше продублировать действия муниципалитета и собрать пакет документов.

Обращение в муниципальный орган

Следующим шагом станет ваше обращение в межведомственную комиссию местной администрации, которая занимается изменениями статуса недвижимости.

По приходу туда всем собственникам нужно будет в двух экземплярах написать заявление на перевод нежилого помещения в жилое. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы.

Читайте также:  Обмен долями между родственниками в разных квартирах: способы, процедура, документы, нюансы

С появлением в городах многофункциональных центров заявление можно подать и там. Однако перед этим удостоверьтесь, что ваш МФЦ точно осуществляет такую деятельность – списки услуг в разных муниципалитетах могут отличаться.

После подачи заявления вам выдадут расписку о его приеме. Решение о смене статуса недвижимости рассматривается в течение 45 дней. После этого в случае положительного заключения вам выдадут протокол или уведомление межведомственной комиссии.

Этот документ и будет являться официальным разрешением на перевод.

В случае отказа в уведомлении должна быть его причина. Если ее нет, то такая бумага считается ничтожной. Отрицательное решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев.

Проведение перепланировки

Если нежилому помещению нужно переустройство, то именно им вы займетесь после получения согласия от муниципалитета. Раньше его начинать делать нет смысла: даже если проект разработан профессионалами, никто не застрахован от отказа на перевод недвижимости в категорию жилых.

После завершения всех работ необходимо пройти стандартную процедуру приемки работ. Вы извещаете муниципалитет об окончании перепланировки и ждете приемочную комиссию. Как правило, в нее входят также представители государственного пожарного надзора и Роспотребнадзора, которые проверяют квартиру на соответствие требованиям своих ведомств.

После проверки будет составлен акт, который подтвердит, что помещение удовлетворяет все нормы закона. Если же при перепланировке были допущены существенные нарушения, то члены комиссии составят предписание, в котором укажут на недостатки и установят сроки их исправления.

Получение документов в БТИ

Далее следует обратиться в бюро технической инвентаризации, которое на основании акта приемки, проекта и правоустанавливающих документов должно разработать новую техническую документацию помещения, уже ставшего по факту жилым.

Вы подаете заявления и платите госпошлины за следующие документы:

  • поэтажный план;
  • экспликация;
  • кадастровый паспорт с техническим планом.

Срок изготовления бумаг составляет 10 дней.

Регистрация права собственности

Последним этапом перевода нежилого помещения в жилое станет обращение в Росреестр для получения нового свидетельства права собственности.

Как перевести коммерческое помещение в жилое?

Все собственники помещения должны написать заявление установленного образца, к которому прикладывается следующий набор документов:

  • паспорта РФ;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор основания
  • протокол межведомственной комиссии;
  • кадастровый паспорт с техническим планом;
  • поэтажный план с экспликацией;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • учредительные документы (если собственник — юрлицо);
  • квитанция об оплате госпошлины за перерегистрацию права собственности.

В течение 10 рабочих дней Росреестр обработает ваши документы и выдаст новое свидетельство о регистрации права. В нем будет указан и новый статус помещения. На этом процедуру перевода коммерческой недвижимости в жилую можно считать завершенной.

Стоимость перевода

Одним из главных вопросов, встающим перед владельцем недвижимости, является цена смены статуса. Конкретную сумму назвать мы не сможем, так как она строго индивидуальная для каждого случая.

Однако следует упомянуть два момента.

  1. Перевод нежилого помещения в жилое не требует оплаты разницы в цене (в отличие от перевода жилой недвижимости в нежилую). Это связано с тем, что стоимость коммерческой недвижимости, как правило, выше жилой. При смене категории кадастровая стоимость не увеличивается – значит и доплачивать не надо.
  2. Тем не менее, в большинстве случаев перевод требует перепланировки. Которая тоже стоит денег. Часто именно переустройство помещения «съедает» наибольшую часть средств.

В целом же вам предстоят следующие расходы:

  • разработка проекта перепланировки (ее стоимость может сильно варьироваться и влиять на общую сумму);
  • кадастровый паспорт с техпланом в БТИ – от 900 рублей;
  • поэтажный план с экспликацией – от 1200 рублей;
  • госпошлина за повторную регистрацию права собственности – 350 рублей для физических лиц и 1000 рублей для организаций;
  • расходы на услуги нотариуса (для оформления доверенности, если вы действуете через поверенного) – от 700 рублей.

В целом порядок перевода нежилого помещения в жилое не слишком сложен. Но он требует учитывать огромное количество требований пожарной безопасности, санитарных норм. А также быть крайне внимательным к технической документации на помещение. Немаловажна и общая затратность. Поэтому прежде чем заниматься сменой статуса недвижимости, хорошенько обдумайте выгоду этой процедуры.

Источник: https://pravometr.ru/smena-statusa-nedvizhimosti-perevodim-nezhiloe-pomeschenie-v-kategoriyu-zhilyh.html

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2020 году — можно ли, стоимость перевода, ндфл

Смена статуса имущества осуществляется с соблюдением четко установленных правил. Благодаря их выполнению процедуру можно считать законной и правомерной. 

Согласно статье 288 Гражданского кодекса собственник вправе пользоваться и распоряжаться жилым помещением в соответствии с предусмотренным ему назначением. А о том, как изменить назначение этого помещения, расскажем в статье.

Понятия

Жилым называется помещение, которое изолировано от других, отвечает санитарным нормам и требованиям противопожарной безопасности. Также в нем должно быть предусмотрено все для круглогодичного проживания.

Таким образом, помещение, которое будет переводиться в статус жилого, должно иметь не только достаточную площадь, но и дополнительные комнаты, предназначенные для человеческих нужд.

Нежилым считается помещение, не предназначенное для круглогодичного проживания людей — это служебки, бытовки и площади, предназначенные для производства.

Нормативная база

Нормативно-правовые акты:

Можно ли?

Можно, главное, чтобы помещение соответствовало установленным законом требованиям.

Общие правила

По ЖК РФ жилыми являются изолированные помещения, пригодные для использования в течение всего года. Также они обязаны соответствовать санитарным и гигиеническим нормам. 

Имущество, не подходящее под данные нормы, перевести в жилое можно тогда, когда оно в случае необходимости будет соответствовать всем требованиям.

Важно помнить, что жилым может быть целый частный дом или квартира. Дача может стать жилой только в том случае, если она становится капитальным строением и правила ее перевода соответствует правилам использования земельного участка.

Помимо этого, жилым помещением становится только то имущество, которое не обременено третьими лицами и находится в законной собственности.

Ограничения

Перевод нельзя осуществить в следующих случаях:

  • Если имущество не считается частью недвижимости, располагающейся на зонированной жилой территории, которая оснащена коммуникациями.
  • Если конструкции имущества находятся в несоответствующем эксплуатационном состоянии, на них имеются трещины и иные повреждения, представляющие опасность здоровью граждан.
  • Если коммуникационные системы располагаются в доступных для людей местах и предоставляют опасность их здоровью.
  • Оно не имеет систему защиты от утечки воды, которая используется в быту.
  • Если имущество не имеет инженерные коммуникации, электросети, систему безопасности, отопления газо-и водоснабжения.

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2020 году?

В текущем году особых изменений в процедуре переоформления жилья из нежилого в жилое нет. Необходимо предоставить определенный пакет документов и соблюсти этапы процедуры.

Пошаговый алгоритм

Этапы процедуры и куда нужно обратиться:

  1. Готовим проект по переустройству или перепланировке. Согласие с других собственников квартиры требуется тогда, когда будет затрагиваться общее имущество. Это фиксируется в части 2 статьи ст.40 ЖК РФ.
  2. Подготавливаем бумаги. Процедура фиксируется в ч. 2, 2.1 статьи ст.23 ЖК РФ, п.2.5.1.1 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП. От гражданина понадобится: заявка о необходимости предоставить услугу; гражданский паспорт; правоустанавливающие бумаги на помещение, оформленные до 31. 01. 1998 года — оригинал и заверенная нотариусом копия; проект переустройства или перепланировки; протокол собрания собственников.; дополнительно прикладывается уведомление о собрании и вручение его всем собственникам, лист регистрации участников, решения по всем важным вопросам, список пришедших граждан; зключение о соответствии помещения требованиям.
  3. Обращаемся в органы, оказывающие услугу. В Москве — Департамент городского имущества. Оформляются бумаги через МФЦ или интернет. Порядок фиксируется в части 2 статьи 23 ЖК, пунктом 2.3.3 Административного регламента. После сдачи бумаг человеку дается уведомление об их принятии. Они рассматриваются в течение 48 дней. Это регламентируется п.2.7.1 Административного регламента. Гражданину направляется уведомление о вынесенном решении. Порядок описан в ч.5 статьи 23 ЖК. Если гражданин с ним не согласен, то он может в течение 3 месяцев его обжаловать.
  4. Проводим перепланировку помещения и получаем акт приемочной комиссии. Это регламентируется частью 8, 9 статьи 23 ЖК РФ. Оформляется он 10 дней.
  5. Обращаемся к кадастровому инженеру и готовим технический план перепланировки.

Источник: http://onlineur.ru/kak-perevesti-nezhiloe-pomeshhenie-v-zhiloe/

Как перевести нежилое помещение в жилое?

Вы недавно писали, как перевести жилое помещение в нежилое, а у меня обратная ситуация. Напишите, пожалуйста, так же подробно, как нежилое помещение перевести в жилое. Реально это вообще на практике?

Спасибо.

Олег

В жилищном кодексе есть исчерпывающий перечень помещений, которые можно считать жилыми. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.

На практике обычно встречается два варианта: в жилое помещение переводят или отдельно стоящий объект, или помещение в многоквартирном доме.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка.

Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж.

Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.

Вот какие для этого понадобятся документы.

Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.

По закону никаких иных документов от вас требовать не могут. Но на практике местные власти нередко дополняют список документов, чтобы вы подтвердили, что ваше помещение точно подходит под требования, которые предъявляют к жилым.

В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями.

Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно.

Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.

К перечисленным выше документам для отдельно стоящего здания вы можете приложить дополнительно только поэтажный план дома, где располагается помещение.

Но есть другая ситуация — когда вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака. Либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку.

Заявление и документы вы можете подать в МФЦ или непосредственно в орган местного самоуправления. В каждом муниципалитете он свой. Какой именно в вашем регионе, обычно указано на сайте городской администрации. В некоторых регионах можно подать пакет документов через интернет в электронной форме — например, такая возможность есть у жителей Санкт-Петербурга.

Сколько будут рассматривать ваше заявление, зависит от регламента и региона. В Москве, например, этот срок не может превышать 48 рабочих дней, а в Краснодаре — 30 календарных дней. Сотрудник, принимающий документы, подскажет точнее.

Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода из нежилого помещения в жилое. На основании этого документа сможете зарегистрировать нежилое помещение в качестве жилого.

Читайте также:  Дарственная на долю в квартире: образец договора, налог, инстанции обращения

Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое.

Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности.

Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.

Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.

Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил.

Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам.

Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.

Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.

Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ.

Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся.

Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.

Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.

Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации.

Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее. Дело в том, что в нежилых помещениях расчет идет совершенно по другим тарифам — дороже, чем в жилых.

Если хотите сразу после перевода платить по новым тарифам, начните оформлять бумаги в таких организациях как можно раньше.

Стоимость проекта зависит от технических условий. Диапазон может быть от 15 до 200 тысяч рублей. Определить навскидку, сколько будет стоить проект, невозможно: нужно посмотреть количество проектируемых сетей и другие детали.

Например, квартиру, которую когда-то переделали в магазин, обратно перевести несложно и недорого. Сделать проект перевода помещения в цокольном этаже в жилое намного сложнее и дороже.

Еще могут отказать по следующим причинам:

  1. Не хватает документов из обязательного списка.
  2. Право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц, например в залоге у банка или арестовано.
  3. Проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства.
  4. Запрошенная в рамках межведомственного взаимодействия информация отсутствует — в этом случае у вас будет 15 рабочих дней, чтобы самостоятельно представить документы.

Если захотите узнать, как переводить жилое помещение в нежилое по новым правилам, мы подготовили статью с ответами на главные вопросы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/iz-nezhilogo-v-zhiloe/

Просто о сложном: как можно перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот

Некоторое время назад было очень много желающих купить квартиры на первом этаже, чтобы потом организовать в них свой бизнес, там обустраивались офисы или магазины. Естественно, сначала переводили эту жилую недвижимость в коммерческую.

Сегодня же часто встречается обратная ситуация, то есть, достаточно многие хотят перевести коммерческую недвижимость в жилую. Все особенности процесса таких изменений с формой недвижимости регулируется в Жилищном Кодексе РФ (ст. 22, 23 и 24 ЖК РФ).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Определение, основные различия и целевое назначение помещений

Опираясь на Жилищный Кодекс (ст. 15, 16 ЖК РФ), можно дать такое описание:

  • Жилая недвижимость — это многоквартирные или индивидуальные жилые дома, которые пригодны для постоянного проживания и находятся в муниципальной, государственной, частной собственности у физического или юридического лица.
  • Коммерческая недвижимость — это различные здания (или части зданий), сооружения, участки земли, которые используют для извлечения регулярного дохода или коммерческой прибыли.

Основной целью эксплуатации любого здания является использование его по назначению. Цель использования:

  1. жилой недвижимости – постоянное проживание в ней граждан;
  2. коммерческой недвижимости – получение прибыли или дохода.

Основные различия форм недвижимости:

  • Главное отличие коммерческой недвижимости от жилой – это невозможность постоянного проживания там людей, так как она относится к нежилому фонду.
  • Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют более узкую направленность, чем в жилую.
  • Показателем коммерческой недвижимости является ее окупаемость (оптимальный срок 5-7 лет).
  • Коммерческую недвижимость покупают редко, предпочитают покупке аренду.

Можно ли использовать жилое как коммерческое и наоборот?

Использовать жилую недвижимость, как коммерческую и наоборот, запрещено законодательством.

Единственную возможность такого использования можно выделить только в случае, когда индивидуальный предприниматель занимается своей профессиональной деятельностью (например, репетиторство или адвокатская практика), но при этом (согласно ст. 17 ЖК РФ) должны быть соблюдены условия:

  • Не нарушаются законные интересы и права остальных жильцов.
  • Соблюдаются требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, правила пользования жилыми помещениями и другие требования.
  • Не располагается промышленное производство.

Почему нельзя использовать по закону и какие могут быть последствия?

Гражданский Кодекс четко регламентирует использование жилой недвижимости в ст. 288 и 671 ГК РФ: предназначаются жилые помещения только для проживания (собственника, членов его семьи или же, если квартира сдается в аренду, съемщиков жилья).

Последствия за неправомерное (нецелевое) использование недвижимости могут быть следующими:

  • За использование жилого помещения не по назначению размер штрафа составит от 1 до 1,5 тысячи рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
  • Если собственник жилого помещения использует его не по назначению и при этом систематически нарушает интересы и права соседей (даже после предупреждения его органом местного самоуправления), то он может лишиться своего права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).
  • За нарушение правил содержания и перевода жилых помещений в нежилые юридическому лицу может быть назначен штраф в размере от 40 до 50 тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).
  • Если в нежилом помещении постоянно проживают люди, то это будет являться нарушением санитарно-эпидемиологических требований, которые предъявляются к эксплуатации помещений. Это повлечет за собой наложение административного штрафа:
    1. для юридических лиц в размере от 10 до 20 тысяч рублей или приостановление деятельности до 90 суток;
    2. для индивидуального предпринимателя – от 1 до 2 тысяч рублей или административное приостановление деятельности до 90 суток;
    3. для физического лица – от 500 рублей до 1 тысячи рублей.

Как перевести квартиру в коммерческое?

При переводе объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой существует целый ряд нюансов:

  • Квартира должна располагаться на первом этаже. Если же она находится на втором или третьем этажах, возможно будет сделать перевод только при условии, что непосредственно под ней расположены нежилые объекты.
  • Нельзя изменить статус одной из комнат в квартире, то есть, невозможно перевести часть жилой квартиры в нежилую.
  • Должна быть техническая возможность сделать отдельный вход в помещение. Это возможно, например, в случае, когда окна выходят во двор, вход можно оборудовать со двора.
  • Если площадь данного объекта недвижимости составляет более 100 квадратных метров, то потребуется обязательно запасной выход.
  • Данное помещение не должно быть ничем обременено и не находиться под арестом.
  • Дом не должен быть аварийным, не подлежать сносу, реконструкции или капитальному ремонту.
  • Все жильцы должны быть из этой квартиры выписаны.
  • Не должно быть неузаконенной перепланировки.

Куда обращаться, чтобы получить разрешение?

Обращаться для разрешения на перевод квартиры, необходимо в орган местного самоуправления (отдел администрации) или в МФЦ.

Собственнику недвижимости необходимо написать заявление о переводе и приложить пакет документов.

Документы подготовить может один из собственников квартиры или же лицо по нотариальной доверенности. Необходимый пакет документов включает в себя:

  1. Документ, подтверждающий право собственности на данную жилплощадь.
  2. Паспорт.
  3. Поэтажный план помещения и экспликация – заказать нужно в БТИ, написать заявление и предоставить паспорт с правоустанавливающим документом на квартиру.
  4. Технический паспорт – заказывают в БТИ.
  5. Справка из ЖЭУ – в ней должна содержаться информация о статусе других помещений, которые расположены на одном этаже с данной квартирой.
  6. Согласие соседей – один из самых важных документов (его нельзя игнорировать). Если квартира располагается в многоквартирном доме, то необходимо организовать собрание собственников квартир. Для этого нужно обратиться в Управляющую компанию с заявлением о проведении собрания. Решение будет правомерным, если на собрании будут присутствовать более 50% собственников.
  7. Заключение пожарного надзора – в документе должно быть указано, что данный объект недвижимости соответствует пожарным нормам. Для его получения нужно обратиться в ГУ МЧС с заявлением, после чего помещение будет проверено инспектором пожарного надзора. Далее после осмотра, если все соответствует требованиям пожарной безопасности, выдается заключение.
  8. Заключение санитарно-эпидемиологического надзора – получить его можно в Роспотребнадзоре. После проверки на соответствие помещения санитарным нормам выдается заключение.
  9. Техническое заключение – выдается в Управляющей компании, в нем должно быть отражено общее техническое состояние дома (что не находится в аварийном состоянии).
  10. Выписка из домовой книги – она должна подтвердить что в квартире никто не прописан.
  11. Разработанный проект на переустройство жилого помещения в нежилое.

Сроки ожидания решения

После того как представлен полный пакет документов, они рассматриваются в течение 45 дней и после этого выдается решение. В целом же, весь процесс изменения статуса недвижимости может продолжаться около полугода.

Причины для отказа могут быть следующие:

  • в квартире остался кто-то прописан;
  • нет отдельного входа в помещение;
  • в доме проходит капитальный ремонт или он предназначен для реконструкции или сноса;
  • несогласие соседей;
  • помещение не соответствует противопожарным или санитарным нормам.

Сколько стоит процедура?

  1. Разработка проекта перепланировки – от 1 тысячи рублей за квадратный метр.
  2. Поэтажный план с экспликацией – от 1200 рублей.
  3. Технический паспорт с планом – от 900 рублей.
  4. Государственная пошлина – 350 рублей.
  5. Услуги нотариуса – от 700 рублей.

Как перевести в жилое?

Необходимые требования к объекту недвижимости для возможности перевода в жилую:

  • Помещение должно быть изолированным, иметь дверные и оконные проемы.
  • В помещении должны быть капитальные стены, отопление, электричество, водоснабжение и канализация.
  • Объект должен соответствовать пожарным, санитарным и техническим нормам.
Читайте также:  Договор купли-продажи гаража между физическими лицами: образец, как составить

Куда обращаться?

Обращаться с заявлением и с определенным набором документов следует в межведомственную комиссию (отдел администрации), которая выносит свое решение по возможности изменения статуса недвижимости.

Скачать образец заявления о переводе нежилого помещения в жилое

Список документов

  1. Паспорт.
  2. Правоустанавливающие документы на собственность.
  3. Проект перепланировки.
  4. Заключения от инспекторов СЭС, пожарной безопасности, жилищных служб.
  5. Поэтажный план и экспликация объекта, план с описанием.
  6. Учредительные документы (для юридического лица)

Сроки ожидания решения

Через 45 дней выдается протокол (или уведомление) межведомственной комиссии о принятом решении, то есть, официальное разрешение или отказ (с указанием причины).

Невозможно поменять статус помещения если:

  • Существуют ограничения в праве распоряжения – находится в залоге или сдано в аренду.
  • Непригодно для проживания.
  • Отсутствуют инженерные сети, инфраструктура.
  • Объект расположен не в городской черте.

Стоимость

Общая стоимость перевода объекта коммерческой недвижимости в жилую начинается от 200 тысяч рублей, в каждом случае подсчет индивидуален, самый дорогостоящий документ здесь – проект.

Просто так отменить такой перевод не получится, необходимо будет оформлять весь процесс в обратном порядке.

Заключение

В итоге можно сказать, что процесс перевода коммерческой недвижимости в жилую и наоборот занимает достаточно длительный период времени.

Также его нельзя назвать дешевым, общая затратность составляет довольно приличную сумму. Поэтому, прежде чем начинать процедуру перевода, стоит еще раз все взвесить.

Но если решение принято и других вариантов нет, то нужно просто запастись терпением и четко следовать рекомендациям.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya/perevod-v-zhiluyu-i-naoborot.html

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

StockRocket/Fotolia

Отвечает генеральный директор консалтинговой группы «Апхилл» Алексей Сёмин:

Сейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности.

Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения.

В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т. д.

Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки.

Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид.

Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность. Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы.

Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.

Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов. В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.

Отвечает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева:

С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей.

В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи.

Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.

Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры.

Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение. Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура.

Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ. Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.

В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки). Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова:

Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой. Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением. Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан.

Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.

Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.

С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее. В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде.

А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены. Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается.

Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита.

Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.

При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы.

Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки).

Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.

  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?
  • Как открыть магазин: выбор помещения под аренду
  • Узнайте за 2 минуты, сколько стоит ваша квартира

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_perevesti_kvartiru_iz_zhiloy_v_kommercheskuyu_nedvizhimost/4454

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот в 2020 году: можно ли, сколько стоит

15 просмотров

Закон устанавливает специальные статусы для объектов недвижимости. В зависимости от статуса различаются тарифы на коммунальные услуги, величина налогов и назначение.

Например, нельзя использовать жилье для производства. А в нежилом помещении нельзя получить регистрацию.

Поэтому зачастую у собственников возникает вопрос как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот. Рассмотрим подробнее.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Определимся с понятиями.

Под жилой недвижимостью понимается помещение (отдельно стоящее или в составе многоквартирного дома), которое предназначено для проживания граждан. Оно должно иметь элементы благоустройства (электричество, водоснабжение, отопление). Обязательным условием является наличие фундамента. Жилая недвижимость должна являться объектом капитального строительства.

Под коммерческой недвижимостью понимается объект, предназначенный для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности. Это офис, производственное помещение или торговая точка.

В ряде случаев собственник нежилого помещения желает присвоить ей статус жилого. Как правило такая необходимость появляется у граждан, которые возвели помещение на садовом участке, владельцев апартаментов и других лиц, фактически проживающих в коммерческой недвижимости.

Минусом проживания в таком помещении является невозможность получения регистрации. А также высокие тарифы на коммунальные услуги и повышенные налоги.

Особенности

Процедура перевода объекта требует соблюдения следующих условий:

  • не имеет обременений (арест, залог, ипотека);
  • является объектом капитального строительства или его частью;
  • оборудован отоплением и электричеством;
  • расположен в пределах населенного пункта;
  • подходит для круглогодичного проживания.

Таким образом, перевести коммерческую недвижимость в жилую не так просто.

Также для переоформления понадобится согласие всех собственников.

Как перевести жилое помещение в коммерческое?

Ситуация с переводом жилого помещения в нежилое популярна для домов старой постройки. Практически каждая вторая квартира в хрущевках на первых этажах переоборудована под торговую точку или место оказания услуг (салон, парикмахерская, ателье).

Приобретая квартиру для перевода в магазин, необходимо учесть ряд нюансов. Процесс не может быть осуществлен, если:

  • квартира расположена не на первом этаже либо снизу жилое помещение;
  • на помещение наложено обременение (ипотека, арест);
  • оборудовать отдельный вход невозможно;
  • это часть жилого помещения (нельзя перевести в нежилое только комнату в квартире);
  • в квартире зарегистрированы и проживают люди.

Важно! Не может быть переведено в нежилое, помещение в наемном доме социальной направленности. Также запрет распространяется на помещение, в котором планируется осуществлять религиозную деятельность.

Нюансы

В 2019 году внесены изменения в ЖК РФ в части перевода жилого помещения в нежилое. Поэтому собственников коммерческой недвижимости ждут дополнительные сложности. Но они распространяются только на владельцев квартир в многоквартирных домах. Правила для смены статуса частных домов остаются прежними.

К ним относятся:

  1. В случае перевода необходимо собрать общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме.
  2. Жильцы прилегающих квартир должны оформить личное письменное согласие на перевод.

Источник: http://allo-urist.com/kak-perevesti-kommercheskuyu-nedvizhimost-v-zhiluyu-i-naoborot/

Ссылка на основную публикацию