Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца

Покупка земельного участка – ответственное дело, сопровождающееся не только выбором недвижимости и соблюдением нюансов, но и определенными рисками.

Даже разбирающийся в юридических тонкостях человек не всегда способен предусмотреть все детали сделки, поэтому рекомендуется консультация специалиста.

Оптимальным решением станет предоставление права на проведение купли-продажи участка опытному юристу.

Последний вариант предусматривает, в частности, наличие границ участка. Земля может продаваться как с межой, так и без нее, что подразумевает отсутствие определенных границ, а в документах при этом не обозначена конкретная площадь.

Риски покупки участка без межевания состоят в том, что в будущем могут возникнуть проблемы с разметкой границ, особенно если соседи имеют конкретные претензии. При наличии спорных моментов участок без межевания невозможно продать, а также самостоятельно урегулировать конфликт. Ситуация разрешается только в суде, что отнимает немало времени и сил.

Что это такое и общие положения

Межевание – инженерно-геодезические мероприятия, направленные на установление истинных границ участка.

Право на осуществление процедуры имеют такие организации, как:

  • геодезическая контора;
  • риэлтерское агентство;
  • нотариальная контора;
  • компания, относящаяся к Роснедвижимости.

Непосредственное проведение межевания могут осуществлять только специалисты с необходимым образованием и комплектом инструментария.

Принцип основан на определении границ недвижимости (на основе документации на участок или судебного решения). Точки по периметру обозначаются какими-либо физическими объектами для фиксации визуальных границ. Чаще всего используются деревянные колышки, установленные по углам участка.

Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца

Образец заявления на межевание земельного участка

Важные замечания

Законодательством не запрещена продажа или покупка участков без межевания. В большинстве случаев такая практика осуществляется при организации нового жилого поселка или дачного кооператива, где земля на бумаге поделена на участки, но на практике межа не обозначена.

При покупке земли без границ следует быть внимательным к некоторым вещам:

Соответствие площади участка в документах и в реальности Определить это можно визуально, посетив объект покупки и измерив его границы. Крайние точки границы не должны затрагивать соседние владения.
Соответствие расположения Участок по документам должен располагаться по тому же адресу. Нередки случаи мошенничества, когда покупателю демонстрируется один объект, а в договоре указывается совершенно другой, который зачастую имеет конфликтные ситуации.
Отсутствие обременения Рекомендуется самостоятельно узнать, не находится ли недвижимость в залоге или аресте у судебных приставов.

Также не лишним будет обратить внимание на распределение границ соседнего участка. Если он уже размежеван, то крайние точки не должны касаться приобретаемой недвижимости. Проще говоря, два соседних участка не должны накладываться друг на друга.

Возможно ли это

Покупка и продажа участков без межевания не запрещена законодательством. В документах у такой недвижимости нет обозначения границ, но собственник при этом имеет полное право на его реализацию. Однако, приобретая сейчас такую недвижимость, в 2020 году в любом случае придется пройти процедуру определения границ.

Продажа участков без межи под строительство также законна, но при этом предусматривает последующее определение границ самостоятельно. Выгода может быть только в низкой стоимости недвижимости, но риски покупки участка без межевания в таком случае крайне высоки.

В частности, это касается строительства капитальных зданий (дом, гараж, надворные постройки). В первую очередь необходимо установить границы, а уже потом осуществлять строительство. В противном случае при неверных расчетах суд может постановить, что дом построен с нарушением и его необходимо снести.

Что говорит закон

Законодательство РФ разделяет земельные участки на различные категории, поэтому и нормы для всех различные.

К примеру, до 2006 года вся земельная недвижимость подвергалась обязательному межеванию. К ним относились как кооперативные дачные участки, так и земля, находящаяся в собственности под строительство.

В конце 2006 года вышла «дачная амнистия» (ФЗ №93), предполагающая необязательное межевание дачных ЗУ и некоторых других категорий земель, которые не предназначались для возведения жилых строений. ФЗ №447 предполагает с 2020 года снова ввести обязательное межевания всех земельных участков.

Скачать ФЗ №93 О дачной амнистии

Необходимые условия

Невозможно самостоятельно осуществить процедуру межевания, даже если отлично знать принцип ее осуществления. Для проведения работ допускаются только специалисты с образованием и аппаратурой.

На основе проведенных действий устанавливаются границы участка. Данные заносятся в документацию, а по периметру недвижимости устанавливаются специальные обозначения.

К специалистам относятся геодезисты и землеустроители, в чьи обязанности входит обозначение границ участков земли и оформление документов.

Проблемы и риски покупки участка без межевания

Возникающие риски при покупке участка без межевания могут наступать как в процессе оформления документов, так и после прохождения процедуры.

Если участок уже приобретен, то отсутствие межи может стать началом проблем с соседями. Претензии на установление истинных границ и разные взгляды на это – распространенная причина судебных разбирательств. Законом предусматривается ответственность за проведение всех процедур и затрат на нового собственника земельного участка.

Кроме этого, строительство частного дома на таком участке может привести к несоблюдению «красной линии», которая определяется только после проведения процедуры межевания. Красная линия – определение границы строительства от границ участка.

Решением суда может стать перемещение фундамента дома, если его расположение не соответствует требованиям закона. А это уже подразумевает снос здания или его части, а также серьезные материальные затраты.

Главные условия процедуры

Чтобы осуществить межевание участка, необходимо следовать действующему законодательству, а проведение процедуры доверять сертифицированным специалистам.

Важным пунктом считается составление всех документам по межеванию. Это позволит избежать неприятных последствий, а ответственность за неверное измерение или случайное наложение объектов друг на друга ляжет непосредственно на исполнителей.

  • Форма межевого плана:
  • Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца
  • Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца
  • Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца
  • Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца
  • Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца
  • Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца
  • Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца
  • Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца

Куда стоит обращаться

Обращаться насчет межевания следует в строительную или геодезическую фирму. Некоторые агентства недвижимости, реализующие участки, также могут предоставлять своих специалистов.

Владельцу участка необходимо убедиться в квалификации сотрудников, а также подписать договор на предоставление услуг. В документе обязательно должен значиться пункт о несении ответственности за неверные измерения.

Кроме этого, геодезистов можно пригласить из БТИ. Государственная организация внушает намного больше доверия, но при этом придется подождать некоторое время, если на проведение процедур имеется очередь.

Каков порядок

Процедура межевания предусматривает следующий порядок действий:

  • обращение с заявлением в соответствующую организацию – собственник участка может составить договор на проведение работ по межеванию, а также обратиться в государственные органы с заявлением о самостоятельном проведении процедуры (возможно только при наличии необходимо образования);
  • специалисты в указанное время приступают к работам;
  • заключение о проведенных действиях предоставляется заявителю в качестве межевого плана;
  • владелец участка с полученной технической документацией обращается в регистрационные органы.

Срок постановки на учет земельного участка достигает до 2-хмесяцев. На практике время зависит от занятости организации, времени года и очередности.

Доступные действия

При отсутствии возможности, средств, а иногда и желания для проведения процедуры межевания собственник может свободно его реализовать.

К доступным действиям с участками без межи относятся:

  • продажа;
  • сдача в аренду;
  • дарение;
  • обмен;
  • переход по наследству.

Стоит ли решаться

Каждый самостоятельно определяет, стоит ли ему приобретать участок без межевания. Рисков, связанных таким типом недвижимости, никто не отменял, как и дополнительных трат.

Купить участок без межи стоит в следующих случаях:

Невысокая стоимость Покупателю необходимо сравнить рыночную стоимость на недвижимость с оформленной процедурой на межевание и отдельно на ее стоимость. Если предлагаемая земля дешевле, то имеет смысл ее купить и за свой счет установить границы.
Соседний участок в дачном кооперативе Поскольку большинство недвижимости дач не обладают межеванием, то подобный вид сделки несет в себе минимальные риски, особенно если он является соседним.
Отсутствие соседних границ Имеется в виду, когда приобретается ЗУ в новом дачном кооперативе или поселке, а предлагаемая недвижимость еще не имеет соседей. В таком случае необходимо первым провести процедуру межевания, исключая возможные претензии от соседей.
Отсутствие претензии от владельцев соседних участков Если предлагается ЗУ с уже имеющимися соседями, то важно, чтобы у них не было претензий по границам.

В любом случае в 2020 году всех собственников дачных участков обяжут пройти процедуру межевания, поэтому тем, кому приобретение не представляет срочность, имеет смысл подождать.

Плюсы и минусы

К положительным сторонам приобретения участка без межевания можно отнести следующие:

Меньшая стоимость Владельцы намеренно занижают стоимость недвижимости, чтобы быстрее продать ее. Как правило, разница и составляет ту сумму, которую требуется потратить на проведение работ по межеванию, а также материальная компенсация за трату времени и сил.
Возможность реализации ЗУ в полной мере На данный момент отсутствуют какие-либо ограничения на продажу или покупку недвижимости без межевания, если отсутствуют конфликтные ситуации с соседями.
Более простая процедура оформления Пакет документов исключает данные о границах участка.

К минусам относятся:

  • всевозможные риски, связанные с меньшей реальной площадью, чем заявлено в документах;
  • возможные конфликтные ситуации с соседями и государственными органами при несоответствии данных;
  • траты из личных сбережений на проведение процедуры межевания;
  • необходимость прохождения процедуры в 2020 году в обязательном порядке.

Если участок не обладает крайне привлекательной стоимостью или удобным расположением для покупателя, земельный участок без межевания приобретать не рекомендуется. Потенциальные риски и обязательные затраты в будущем несопоставимы с получаемой выгодой.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/riski-pokupki-uchastka-bez-mezhevanija/

Возможна ли покупка земельного участка без межевания?

Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца

Одним из инструментов кадастрового учёта является межевание — подробные инженерно-геодезические работы по определению чётких границ. Стоимость подобной услуги начинается от 5 тысяч рублей.

Для сокращения сроков и стоимости рассматривается покупка участка без межевания — чёткого закрепления местоположения границ на местности.

Можно ли купить?

Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца

Для оформления сделки и внесения данных в Росреестр не требуются дополнительные документы, если обе стороны согласны и нет претензий со стороны третьих лиц.

На данный момент по закону Российской Федерации предусмотрена возможность покупки участка без межевания.

Однако сама процедура настоятельно рекомендуется как со стороны государства, так и со стороны риэлтеров и юристов, поэтому сегодня количество таких сделок сокращается. Новые участки трудно оформить в собственность или продать, но также остаётся множество владельцев, получивших землю в пользование много лет назад.

Читайте также:  Кто может оспорить наследство по завещанию по закону: порядок оспаривания, документы, стоимость

Краткая справка. До 2006 года в России вся земля обязательно межевалась, включая дачные кооперативы и участки под застройку частными и юридическими лицами. Затем принят Федеральный закон №93, который получил название “Дачная амнистия”. После этого землевладельцы освобождались от обязательного межевания, если не предполагалось возведение крупных построек.

Подобные наделы вносятся в кадастровый реестр на общих основаниях, им присваивается идентификационный номер. Регистрация данных — обязательная процедура для закрепления права собственности. В ЕГРН такие объекты вносятся с пометкой “не имеющие чётких границ”.

На сегодняшний день возможность купли-продажи сохраняется, хотя идут разговоры об отмене “Дачной амнистии” и введении обязательного межевания участков. Это связано с возросшим спросом на землю и увеличением объёмов частного строительства.

Кто может покупать?

  • Постановка на кадастровый учёт является обязательным условием для проведения каких-либо сделок, но сделать это можно и без геодезических работ.
  • Сделки подобного рода доступны как для физических, так и для юридических лиц, если соблюдены определённые условия.
  • В первую очередь это касается общей договорённости и чёткого понимания, для каких целей используется земля.

Собственник — частное или юридическое лицо — может продать свой надел на общих основаниях, если имеется официальное свидетельство о подтверждении права собственности либо выписка ЕГРН при его отсутствии.

Для этого необязательно проводить разграничение земли.

Покупатель в свою очередь также без ограничений может купить землю, если осведомлён о дальнейших рисках и ограничениях и согласен на них.

Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца

  • Изменение границ земельного участка, в первую очередь увеличение.
  • Возникновение споров с соседями.
  • Разделение на доли для последующей реализации по частям.

Если не проводить межевание, то новому владельцу придётся делать это за свой счёт, а споры с соседями зачастую решаются только в судебном порядке.

Инструкция по приобретению земли

Предварительно следует подготовить документы на землю.

У владельца должны быть:

  • свидетельство о государственной регистрации,
  • кадастровый паспорт, либо только выписка из ЕГРН, которая включает в себя и сведения о собственнике, и кадастровые данные.

Если в кадастровом паспорте стоит отметка “об отсутствии чётких границ”, то межевание не проводилось. Подобные наделы раньше часто продавались в садовых товариществах и дачных кооперативах.

Сейчас статус земли меняется, но старые проблемы остаются. Упрощает сделку возможность получить выписку из ЕГРН в МФЦ, а также сегодня активно развивается электронный портал Госуслуги.

Помимо вышеуказанных, потребуются также следующие документы:

  • Заявление обеих сторон.
  • Договор купли-продажи (3 экземпляра).
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Интересно! От продавца не потребуется отдельный межевой план, если покупатель согласен со всеми условиями.

Для оформления сделки купли-продажи оформляется стандартный договор. В дальнейшем он подписывается сторонами сделки. По договорённости передаётся задаток, после чего документы отправляются для оформления в Росреестр.

После подписания бумаг в организации покупатель передает деньги. Если часть суммы является ипотечными средствами, то деньги продавцу поступят только после регистрации прав нового собственника. По окончании процедуры на руки новому владельцу выдается свежая выписка ЕГРН.

Риски

На сегодняшний день количество сделок по продаже не отмежёванных участков сокращается.

Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавцаК минусам относят:

  • Риски, связанные с уменьшением реальной площади.
  • Отсутствие чётких оснований для решения конфликтных ситуаций с соседями (особенно в посёлках и дачных кооперативах).
  • Необходимость оплачивать геодезические работы в дальнейшем из собственных средств.
  • Ограничение на передачу прав, дарение, наследование и т.д.

Изменение градостроительных норм накладывает ограничение на пользование такими наделами. Любые постройки должны иметь определённый отступ от границы.

Соответственно, геодезические работы являются обязательными. На неразмежёванной земле законность любых строений остаётся под вопросом. Соседи могут обратиться в суд с различными претензиями и у них будут основания для решения в свою пользу.

Покупая участок с готовым сараем или баней, новый владелец может столкнуться с ситуацией, когда от него потребует сноса строения. Сюда же относятся с ситуации с размещением забора, посадкой деревьев и т.д.

Следующей серьёзной проблемой является ограничение на передачу прав, дарение или наследование.

Чтобы свести риски к минимуму стоит придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Проверьте земельный надел через Росреестр, воспользовавшись электронной версией на сайте или обратившись в МФЦ.
  2. Получите выписку ЕГРН с подробной информацией о собственнике, чтобы исключить возможное мошенничество.
  3. Пригласите нотариуса для составления договора купли-продажи, чтобы точно закрепить передачу прав собственности.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/bez-mezhevaniya

Риски покупки участка без межевания (вероятность)

В новом году вступает в силу принятый еще летом 2017 года закон для дачников и садоводов. “Дачная революция” кардинально меняет многие стороны жизни садоводческих товариществ, о чем говорилось и писалось очень много. Одна из тем, по поводу которой переживают садоводы — можно ли будет пройти процедуру межевания после вступления в силу нового закона и обязательно ли это.

Во-первых, пройденное межевание ускорить процесс продажи, дарения или передачи по наследству вашей земли. Во-вторых, зарегистрированные в Росреестре границы вашего участка — это гарантия от проблем с соседями или органами публичной власти, которые в теории могут претендовать на часть вашей земли, считая ее своей. А такие соседские войны, к сожалению, происходят довольно часто.

Определенный ажиотаж вокруг темы межевания дачных и садовых участков в России раздут искусственно силами кадастровых инженеров. Для многочисленных коммерческих фирм, которые предоставляют такие услуги, в последние пару лет наступила золотая пора, когда можно заработать огромные деньги.

К тому же, для процедуры межевания нужны не только деньги. К примеру, процедура определения границ участка должна быть в присутствии соседей, землеустроителя, комиссии. Если соседи не будут согласны с границами, то процедура межевания обнулится, а деньги, заплаченные за это, останутся в государстве.

Наследникам, которые будут регистрировать свое право на земельный участок после 1 января 2018 года. В настоящее время для вступления в права наследования и последующей регистрации права собственности на садовые участки не требуется проведение межевания. Так же как и при продаже — достаточно наличия кадастрового паспорта земельного участка.

Если никаких сделок с участком не собираются проводить, то обязательно ли межевание? Если собственник земельного участка не собирается в ближайшее время заключать никаких сделок, то обязательства проводить межевание у него нет. Однако если возникнет необходимость продать, передать по наследству, подарить такой участок, то сделать это с неотмежёванным участком будет невозможно. Также не исключено, что могут возникнуть споры с соседями по границам.

Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца

Самая важная норма на тему межевания, которая содержится в новом законе, вступающем в силу 1 января 2019 года, касается межевания общих земель. Земли общего пользования в садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах действительно нужно оформить в собственность товарищества. Это обязательно, но закон с этим не торопит.

Согласование границ с соседними участками необходимо, если соседние участки ещё не прошли межевание. Узнать, как обстоят с ними дела можно с помощью Публичной кадастровой карты по методике, предложенной Владимиром Вороновым (см. выше). Если соседние участки ещё не прошли межевание, то необходимо подписать с их владельцами акт согласования границ.

Каждый второй владелец земельного надела на территории Свердловской области в любой момент может обнаружить, что часть земли, которую он привык считать своей, вдруг отошла к соседу. Это может произойти, если участок не прошёл процедуру межевания. Кроме того, с 1 января 2018 года земли без межевания нельзя будет продавать, дарить, завещать.

Первым и непреложным постулатом или проблемой у бывших дачников (с 1 января 2019г. дачников нет – есть садоводы и огородники) станет обязательная регистрация и земельного участка и строения на нем. В 2018г. уже нельзя продать или подарить не отмежеванный участок – многие столкнулись с этой проблемой и обратились к нам за помощью.

  1. Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавцаПретензии на установление границ участка (например, соседи строят баню и захватили часть вашей земли).
  2. Проблемы с приватизацией – если до 1 января 2018 года не проводилось межевание, то можно потерять право собственности.
  3. Проблемы с эксплуатацией земли – продажей, делением на доли, дарением, передачей в наследство.
  4. Мошенничество при покупке участка без обозначенных границ (например, купили дачу с примерным графическим указанием, начали посадку/застройку, но оказалось, что влезли на чужую территорию). При наличии только кадастрового номера может оказаться, что территория занимается меньшая, чем есть на самом деле.

ВНИМАНИЕ – реализация и эксплуатация участка требует вмешательства государственных органов, без межевания продажа и аренда будет считаться противозаконной, так как можно захватить территорию частного или государственного сектора, а это повлечет административную и уголовную ответственность.

Продажа без межевания

Вариант 1. Земельный участок арендован у государства, а дом принадлежит продавцу на праве собственности

В этом случае вопрос межевания отпадает сам собой, потому что согласно п.3 ст. 11.3 ЗК РФ муниципальная и государственная земля предоставляется для ведения садоводства и огородничества только на основе проекта межевания. Следовательно, при продаже такой дачи приобретается только право на строение. Земля же переходит к покупателю на правах аренды согласно п.3 ст. 35 ЗК РФ.

Вариант 2: Земля и постройки на ней принадлежат одному лицу

В этом случае п. 4 ст. 35 ЗК РФ обязует продать оба элемента недвижимости. Дачный участок можно будет продать без межевания в 2019 году при условии, что нет споров о границах с соседями. Все риски о дальнейших уточнениях дачной зоны будет в этом случае нести покупатель.

В случае дальнейших разногласий с соседями лучше заказать межевание, чтобы не доводить до суда.

ПОДРОБНОСТИ:   Можно ли устроиться на работу без прописки

Перед выставлением дачного участка на продажу, его требуется оформить в собственность. Получив свидетельство, подтверждающее право владения недвижимостью, собственник может реализовать надел без межевания.

Для продажи земли без привлечения кадастрового инженера требуется:

  • соглашение о купле-продаже;
  • заявление обеих сторон;
  • документация, подтверждающая право владения наделом;
  • выписка из кадастрового реестра;
  • согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Если межевание не проводилось, ставится соответствующая отметка в кадастровом паспорте. 

Возможные трудности

В едином реестре недвижимости находится множество территорий, не прошедших процедуру межевания для установления границ. Это садовые земли, зарегистрированные по упрощенной схеме. На них есть документация, выданная в Кадастровом бюро, с указанием технических характеристик. Такие земли допускаются к продаже.

Перед проведением сделки купли-продажи межевание проводится в обязательном порядке, если на землю не оформлено право собственности. Так бывает с дачными наделами, находящимися в пользовании.

Читайте также:  Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям: способы, особенности процедуры

Для реализации или передачи в дар такой недвижимости требуется прохождение регистрации объекта недвижимости. Процедура включает в себя проведение разграничения надела.

Долю недвижимого имущества реализовать без разграничения невозможно по ряду причин:

  • для продажи земли необходимо быть собственником;
  • право на использование надела регистрируется после межевания;
  • для выделения доли требуется межевой план, устанавливающий точные координаты границ участка и всех его долей.

При продаже части земли приоритетное право покупки получают дольщики. О реализации недвижимости продавец обязан уведомить других собственников в письменной форме с обозначением стоимости и условий сделки.

Регистрация сделки

Завершением сделки по купле-продаже становится регистрация соглашения в госучреждении. После постановки на учет право владения и распоряжения землей переходит новому собственнику.

Участок без межевания регистрируется по упрощенной схеме и состоит из ряда этапов:

  • посещение Кадастрового бюро с выпиской из муниципалитета о предоставлении земли в частное пользование;
  • оформление заявки на выдачу кадастрового паспорта;
  • подготовка предварительного договора и авансовая оплата;
  • подписание основного соглашения и проведение итогового расчета;
  • регистрация договора в Росреестре.

Учитывая все сроки процедур, связанных со сделками с недвижимостью, совершая ее сегодня, есть риск не завершить процесс переоформления прав собственника до конца года. Если ситуация складывается не в пользу покупателя, возможно, стоит отказаться от соглашения.

Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи.

Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся.

Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

У Вас будет достаточно рисковая сделка, даже при заключении предварительного договора.

Поскольку в предварительном договоре Вы будете обязаны указать местоположение земельного участка важный пункт «площадь земельного участка соответствует результатам межевания».

А если в предварительном договоре Вы укажете «площадь участка нельзя однозначно определить» — то это значит, что в случае какого либо спора, этот кадастровый план не сможет подтвердить точные границы Вашего участка.

  • место нахождения имущества и дома (цены для Москвы и Санкт-Петербурга более высокие);
  • категория участка, вид использования;
  • удаленность расположения относительно города;
  • история имущества (наличие споров с соседями, документов, подтверждающих право владения);
  • сложность работ, которые зависят от формы объекта и рельефа почвы.

При выборе специалиста следует изучить отзывы других клиентов. Результатом работы должна быть именно постановка надела на кадастровый учет, а не изготовление межевого плана. Сам по себе план еще не гарантирует, что объект получится поставить на кадастровый учет.

  • Кадастровый паспорт;
  • Свидетельство, подтверждающее получение право собственности на участок;
  • Официальные документы, подтверждающие факт получения земельного участка (купля-продажа, завещание, дарение и пр.);
  • Бумаги, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налогов и коммунальных платежей;
  • Справка формы № 9 (если земля продается вместе с домом) плюс выписка из домовой книги;
  • Выписка из ЕГРП, подтверждающая, что участок и дом не арестованы и не находятся в залоге.

Возникнуть проблемы могут и с Росреестром. Если в организации будет выявлено, что нарушены наложения границ договор купли-продажи будет аннулирован. Проще будет тем, кто поставил на кадастровый учет земельный участок по «Дачной амнистии» и приватизировал его.

Продать земельный участок не по бросовой цене помогут земельные специалисты «ВЫСШЕЙ ИНСТАНЦИИ», которые смогут помочь провести сделку без рисков, как для продавца, так и для покупателя. Получить бесплатную консультацию можно по телефону 8 (812) 748-23-61.

Источник: https://StroyHand.online/oformlenie/osnovnye-riski-pokupki-uchastka-mezhevaniya-2019/

Можно ли в 2019 году продать земельный участок без межевания

Начиная с января нового года, сделки с земельными участками, не прошедшими процедуру межевания, будут приостанавливаться. В текущем году данные ограничения не действуют. Но сам момент совершения сделок имеет ряд особенностей. Итак, можно ли в 2019 году продать земельный участок без межевания и каковы особенности сделки?

Межевание: цена вопроса и стоимость земли

Учитывая нововведения в законодательстве, тем, кто запланировал в текущем году реализацию земельных участков, есть смысл задуматься о межевании уже сегодня. Учитывая, что конец года исчисляется днями, есть риск того, что завершить сделку не удастся.

Так, момент переоформления прав собственности будет перенесен на следующий год, а значит, отсутствие межевания станет препятствием для новых собственников при оформлении документов на землю, и производить выделение границ им придется за свой счет. В силу этого уже сегодня стоимость таких земель снижена.

Другая ситуация заключается в том, что осуществить сделку до конца года не получиться, а в следующем году ее просто не проведут, так, за межевание придется платить продавцу земли. В силу востребованности данных услуг вполне ожидаемо повышение их стоимости.

Таким образом, межевание провести настоятельно рекомендовано тем, кто планирует продажу земель или смену собственника по иным причинам. В 2019 году реализация и смена владельцев без межевания допускается.

Исключительные случаи

Из общих правил законодатель допускает незначительный перечень исключительных случаев, в которых роль межевания ничтожна. К таковым относятся следующие виды и формы землепользования:

  • Земли для дачно-садовых видов деятельности, личных подсобных хозяйств и возведения гаражей.
  • Наличие правоустанавливающих документов, выданных ранее без отмежевания границ.
  • При перерегистрации участков, выданных на правах бессрочного пользования непосредственно в собственность.

Одновременно стоит отметить, что данные исключения после нового года прекратят свое действие, а значит, межевание станет необходимостью.

В каких случаях межевание стоит заказать уже сегодня?

Если вопрос продажи участка не актуален, то решить вопрос с определением границ можно и после новогодних праздников, растянув «удовольствие» на весь последующий год.

Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи.

Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся.

Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.

Своевременно заявить о границах целесообразно, имея большие участки свыше 15 соток.

Коллективное межевание и его преимущества

В пределах бывших садовых товариществ и дачных поселков межевание выгоднее и правильнее проводить коллективно:

  • Есть возможность получить скидку, так как ряд кадастровых инженеров заняты в частных фирмах.
  • Возможность избежать лишних споров по вопросу границ, решая проблему на местности.

Подобное решение актуально и для ситуаций долевого пользования землями в пределах СНТ.

Риски, связанные с покупкой участка без межевания в 2019 году

Рассматривая моменты реализации, целесообразно затронуть и интересы покупателя. Так, сделка, совершенная в 2019 году, предметом которой стал не размежеванный участок, имеет ряд рисков:

  • Невозможность оформить землю в собственность, если это не было сделано в текущем году.
  • Возникнет необходимость в межевании, в оплате данных услуг.
  • Могут возникнуть сложности с согласованием границ с соседними участками.
  • Риск споров с соседями.

Резюмируя вышеперечисленные моменты, присутствует риск приобрести надел земли, несоответствующий заявленной площади в рамках сделки, а значит, переплатить.

Как обезопасить себя от невыгодной сделки?

Учитывая все сроки процедур, связанных со сделками с недвижимостью, совершая ее сегодня, есть риск не завершить процесс переоформления прав собственника до конца года. Если ситуация складывается не в пользу покупателя, возможно, стоит отказаться от соглашения.

Одновременно можно и затянуть процесс, вполне законно потребовав предоставить полный пакет документации на землю, включая технические, кадастровые паспорта, а также выписки из госреестра о постановке участка на учет и присвоении ему номера по кадастру. Последний является подтверждением проведения межевых работ на участке и определения его границ, а значит, проблем с оформлением возникнуть не должно.

Ошибки межевания и смена собственника

Данный вопрос можно отнести к наиболее сложным. Так, если на вопрос о возможности переоформления участка без межевания законодатель дает однозначный ответ, то упоминаний о землях с ошибочным установлением границ в законе нет.

На эту тему можно лишь размышлять логически. Так, фактически межевание присутствует, а значит, причин для отказа в перерегистрации нет. С другой стороны, ошибки и отступления от норм допустимых погрешностей свидетельствует о проведении межевых работ со значительными нарушениями.

Последнее в дальнейшем потребует повторного проведения определения границ земли и разработки межевых документов, а также внесения изменений в госреестр, что сопряжено с затратами времени и финансов.

Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца

Источник: https://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/zemlya/mozhno-li-prodat.html

Земля без границ. Как продать земельный участок без межевания?

Дачники в замешательстве: с 2017 года ходят слухи, что всем владельцам земли нужно срочно провести межевание и оформить кадастровый паспорт.

Мол, ни продать, ни подарить неразмежеванную землю нельзя. Успокоим, это все происки алчной “мафии кадастровых инженеров”.

Уточнение границ – дело исключительно добровольное, а сделки по продаже земельных участков без межевания проходят Росреестр без проблем.

Продавец, безусловно, в плюсе. Но стоит ли идти на такой риск покупателю земли? После межевания участок может поменять не только первоначальную форму, но и размер. Как проходят сделки по отчуждению таких участков и какие они готовят сюрпризы – в нашем новом материале.

Без “обязаловки”

Что бы вам ни рассказывали соседи по даче, чем бы ни клялся дядя Ваня из БТИ и Таисия Петровна из отдела кадров, знайте: в действующем законодательстве нет прямого указания на то, что собственники земельных участков обязаны провести межевание. А что это вообще такое?

Межевание – это уточнение границ земельного участка в результате проведения кадастровых работ и определения координат характерных точек на местности.

Его цель – актуализация сведений из государственного реестра и приведение существующего участка в соответствие с нормативами. В определенном законом перечне случаев межевание обязательно.

Например, при разделе или объединении соток. Но продажа земельных участков физическим лицом в этот перечень не входит.

Если земля поставлена на кадастровый учет и право собственности на нее уже зарегистрировано в ЕГРН, владелец сможет оформить сделку без предварительного межевания. Выдыхайте, если у вас есть свидетельство или выписка из ЕГРН о праве собственности либо иной документ о регистрации права и учете земли, выданный до 1 марта 2008 года.

Читайте также:  Алименты на родителей пенсионеров: когда положены, как получить, размер

Если таких документов нет – право на землю, вероятно, не зарегистрировано. И это проблема, продать такой участок нельзя. Межевание в этом случае нужно не для самой сделки, а для постановки на кадастровый учет и регистрации прав в Росреестре.

Так как регистрация не пройдена, реальный владелец земли формально прав на нее не имеет. А потому и продать ее не может. Чтоб исправить ситуацию, обратитесь к любому кадастровому инженеру.

За 8-12 тысяч рублей, он проведет комплекс работ, включающий:

  • сбор и изучение сведений о земельном участке, смежных с вашим земельных участков;
  • подготовку межевого плана в электронной форме;
  • обязательное уведомление соседей по участку;
  • выезд на место и определение границ участка на местности. Как правило, границы участка определяются по фактическому пользованию либо со слов собственника. При этом обязательно должен быть получен акт согласования границ участка с соседями;
  • геодезическую съемку участка и определение координат межевых знаков;
  • точное определение площади земельного участка;
  • чертеж земельного участка со всеми его границами.

Получив межевой план, вы обратитесь в Росреестр, поставите участок на учет и сможете его законно продать.

Представим, что с документами у вас все в порядке: земля состоит на учете, а право собственности подтверждено выпиской из ЕГРН. Как пройдет сделка, какие документы для продажи земельного участка потребуются? Обо всем этом кратко и по существу.

Шаг 1. Оформите договор

Договорившись с покупателем о цене, оформите договор купли-продажи. Описывая предмет договора, не забудьте точно указать:

  • адрес участка;
  • его площадь;
  • кадастровый номер;
  • категорию земель, в которую входит земельный участок;
  • вид его разрешенного использования.

Также имеет смысл уточнить сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН, точную цену, порядок расчетов и указание на отсутствие уточненных границ. Вы можете составить договор самостоятельно либо воспользоваться предложенным нами образцом.

Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца

Образец договора купли-продажи без межевания

Образец договора~.docx ≈ 8 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец Договор купли-продажи земельного участка в 2019 году составляется в простой письменной форме, нотариальное оформление не обязательно, но приветствуется. Подготовьте минимум 3 экземпляра.

Шаг 2. Подготовьте документы

По смыслу ст. 14, 18 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», для оформления перехода прав на землю в Росреестре, вам потребуются:

  • заявлениена регистрацию перехода права собственности, заполняется в Росреестре;
  • договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;
  • паспорта участников сделки;
  • нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);
  • документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
  • акт приема передачи.

Предварительно оплатите госпошлину в 350 руб., документ о ее оплате представлять не обязательно. Сохраните квитанцию на случай, если сведения об оплате не поступят в базу.

Шаг 3. Подайте документы в Росреестр

У вас есть несколько вариантов, как подать документы для продажи земельного участка в Росреестр, а именно:

  • лично в ближайшее отделение Росреестра;
  • через МФЦ;
  • направить по почте в адрес ближайшего отделения Росреестра. Найти адреса представительств можно здесь;
  • через сайт Росреестра в электронном виде.

Шаг 4. Получите выписку

Переход прав к продавцу удостоверяется новой выпиской из ЕГРН. Она будет выдана в течение 7-9 дней в зависимости от способа подачи документов. Согласно п. 6 ст. 62 ФЗ № 218,по желанию покупатель также может получить ее в электронном виде. После этого вы перестанете быть владельцем земли, а все права (и проблемы) перейдут к покупателю.

Шаг 5. Уплатите налог

Вам придется поделиться полученным доходом с государством, если срок владения землей до момента продажи составил менее 5 лет (3 года, если земля получена по наследству или дарственной от родственников, по приватизации или в порядке ренты). Налог с продажи земельного участка составит 13% от полученной суммы. Его нужно задекларировать, подав налоговую декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи, после чего заплатить налог. Подробнее об этом на сайте ФНС.

Проблемный объект

Как мы выяснили, для продавца в такой сделке “«всё ровно”. В отличие от покупателя. Он должен помнить, что земля без межевания – потенциально проблемный объект.

Без шуток, это сродни покупке кота в мешке – в будущем может оказаться, что участок имеет не только другую форму, но и другой размер.

Соседи могут отказать в согласовании, границы участков могут быть наложены друг на друга или сдвинуты, а размещенные на вашей земле капитальные объекты и вовсе могут быть обнаружены уже на соседних участках.

Едва ли такой “багаж” порадует покупателя. Впрочем, достоверно выяснить это можно только по результатам межевания. А пока его не провели, отсутствие уточненных границ может стать отличным поводом сбить цену!

Источник: https://pravoved.ru/journal/prodazha-zemelnogo-uchastka-bez-mezhevaniia/

Покупка участка без межевания. Какие риски? — Земельное право

Вопрос «можно ли купить участок без
межевания?» не менее актуален, чем «реально ли продать участок, на
который нет межевого плана?». Рассмотрим их оба. Также в статье приводится
инструкция по приобретению такого участка и описание рисков данной процедуры.

Как продать землю без межевания: условия, документы, риски для покупателя и продавца

В Земельном кодексе сказано, что продать можно недвижимое
имущество, которое подходит под следующие требования:

  • не обременено залогом,
  • у владельца есть правоустанавливающие документы,
  • является приватизированным.

Обязательным условием является регистрация договора
купли-продажи в МФЦ. Если собственников несколько, нужно письменное согласие каждого
на продажу земельного надела.

Важно! Законодательство не запрещает продавать земельные участки, на которых не выполнялось межевание, так что купить участок без межевания можно.

Для постановки земельного участка на кадастровый учет
процедуру межевания делать не обязательно (например, оформлен по дачной
амнистии). Если надел занесен в единый государственный реестр недвижимости, с
ним можно производить манипуляции:

  • сдавать в аренду,
  • вносить в завещание,
  • обменивать на иное имущество,
  • передавать в дар
  • осуществлять куплю-продажу.

Теперь детально рассмотрим процедуру покупки участка, на
котором не производилось межевание.

Процесс покупки

Кроме ответа на вопрос, можно ли
покупать участок без межевания, заинтересованному в приобретении земли
нужно знать, как правильно осуществить процедуру покупки, чтобы не столкнуться
с проблемами в дальнейшем.

  1. Составление договора купли-продажи (для
    безопасности документ можно заверить у нотариуса).
  2. Регистрация договора в МФЦ – потребуется
    составить соответствующее заявление и оплатить госпошлину.
  3. Ожидание выдачи кадастрового плана и
    свидетельства о собственности на недвижимое имущество.

Обратите внимание! Свидетельства о праве собственности больше не выдают, вместо этого документа можно получить выписку из ЕГРН на участок (она альтернативна свидетельству в юридической силе, т.е. доказывает право собственности на имущество)

Нужно подробнее остановиться на регистрации сделки
купли-продажи.

Оформление договора в МФЦ

Без оформления договора в МФЦ покупка
участка без межевания невозможна. Чтобы выполнить эту процедуру, нужно
собрать пакет документов:

  • удостоверения личности (паспорта) продавца и
    покупателя;
  • копия договора купли-продажи;
  • от продавца: выписка из ЕГРН и
    правоустанавливающий документ.

Вместе с этими документами нужно приложить квитанцию об
оплате государственной пошлины.

Риски покупки, возможные последствия и проблемы

Покупка участка без межевания
имеет риски, как правило, они связаны с
границами земли. Поскольку нет межевого плана, согласованного с владельцами
соседних участков, на котором отмечены координатные точки границ земельного
надела, соседи могут предъявлять претензии, топографического расположения границ.
Это выявится не сразу, а тогда, когда новый собственник решит провести
межевание.

Подробнее о том, как проводится согласование границ и какие права имеют владельцы соседних участков можно прочитать в статье: «Межевание земельного участка без согласия соседей».

Покупка участка без межевания – это только на первый взгляд
выгодная сделка (обычно такие участки продают по заниженной цене), потому что в
дальнейшем, при попытке провести межевание, собственник может столкнуться с
финансовыми проблемами. Возможно такое, что бывший собственник не мог сделать
межевание из-за того, что не мог согласовать границы надела с соседями, поэтому
продает его (вместе с текущими проблемами).

Приватизация участка

Поскольку ответ на вопрос «можно ли
купить земельный участок без межевания?» положительный, многие граждане
думают, что покупать неприватизированный земельный надел так же можно (это
заблуждение обусловлено тем, что межевание делается для приватизации, а если
оно не нужно, то, якобы, не нужна и приватизация).

Приватизация недвижимого имущества – условие для
осуществления сделки купли-продажи. В интересах продавца обязать владельца
земельного участка приватизировать его (для этого не обязательно делать
межевание). Покупка неприватизированной
недвижимости – незаконное предприятие, такую сделку не получится заверить
нотариально и оформить в МФЦ
.

Имея на руках правоустанавливающие документы, собственник
должен написать заявление на приватизацию, в котором указать объект
недвижимости, срок владения им и предоставить доказательства, что он ранее не
использовал право на приватизацию. Муниципальный орган власти рассмотрит
заявление и вынесет административный акт (одобрит заявление на приватизацию без
межевого плана). Одобрение заявления зависит от двух факторов:

  • попадает ли участок под дачную амнистию;
  • разрешена ли в регионе приватизация без
    межевания.

Во многих регионах РФ процедура межевания является
обязательной для оформления права собственности на недвижимость. 

Далее собственнику нужно обратиться в Кадастровую палату, предоставить
гражданский паспорт, решение муниципальных властей на разрешение приватизации
участка, выписку из ЕГРН. По завершению операции гражданин станет полноправным
собственником земли и сможет её продать.

Подведение итогов: совет покупателям

Купля-продажа земельного участка без
межевания – законная процедура. Покупателей на такое имущество не очень
много, потому как граждане понимают, какими последствиями может обернуться
покупка такой земли.

В статье сказано достаточно информации, чтобы предостеречь
читателей от необдуманной покупки. Совет: если вас интересует участок без межевания, так это
постараться убедить продавца провести процедуру уточнения границ.

В крайнем
случае можно заключить предварительный договор купли-продажи, в котором
изложить условие, что вы обязуетесь подписать основной договор сразу после
того, как собственник проведет межевание.

В документе также можно указать, что
расходы на услуги кадастрового инженера оплатит покупатель. Если продавец
откажется от такого предложения, можно быть уверенным, что с земельным наделом
всё не просто и покупать его не выгодно.

Источник: https://pravned.ru/mezhevanie-uchastka/pokupka-uchastka-bez-mezhevaniya-kakie-riski/

Ссылка на основную публикацию