Оспаривание кадастровой стоимости: как проходит, основания, проведение оценки, как пересмотреть

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 23 января 2015 г.

Содержание журнала № 3 за 2015 г. Оспаривание кадастровой стоимости: как проходит, основания, проведение оценки, как пересмотреть Заместитель руководителя Росреестра

В 2016 г. налог на имущество физических лиц за 2015 г. надо будет платить исходя из его кадастровой стоимости. Большинство субъектов РФ уже приняли акты, подтверждающие взимание налога по кадастровой стоимости на своей территории. Причем многие ввели еще и повышающие коэффициенты для дорогой недвижимости. Например, в Москве установлены повышающие коэффициенты для квартир с кадастровой стоимостью свыше 10 и 20 млн руб.

В некоторых случаях кадастровая оценка может оказаться завышенной. Но у собственника есть шанс ее оспорить, доказав, что оценщики ошиблись. О том, как оспорить кадастровую оценку недвижимости, рассказывает заместитель руководителя Росреестра.

Максим Сергеевич, как на практике проводится кадастровая оценка недвижимости? Кто принимает решение о проведении оценки?

М.С.

 Смирнов: Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные или местные органы власти. Они выбирают оценщика, заключают с ним договор. Проводить переоценку они вправе не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в 2 года).

Росреестр, в свою очередь, лишь формирует по запросу органа, принявшего решение о проведении кадастровой оценки, перечень подлежащих оценке объектов недвижимости.

В этот перечень включаются объекты недвижимости определенных видов (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства) или категории земель (для земельных участков), которые учтены в государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН) на территории данного субъекта РФ или муниципалитета.

После завершения оценки местные органы утверждают ее результаты и передают их в Росреестр. А Росреестр отражает эти данные в ГКН.

Как проводится кадастровая оценка квартир в одном доме? Может ли различаться кадастровая стоимость квартир одинаковой площади?

М.С.

 Смирнов: Государственную кадастровую оценку проводят независимые оценщики. Они сами выбирают и обосновывают подходы и методы, которые используют для получения результата.

Составленный оценщиком отчет, прежде чем заказчик его примет, проходит обязательную экспертизу в той саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, определивший кадастровую стоимость.

Массовая кадастровая оценка обычно проводится дистанционным методом. И как правило, кадастровая стоимость равных по площади квартир в одном многоквартирном доме не отличается.

Но иногда оценщик по результатам анализа рынка квартир определенной территориальной зоны может выявить тенденцию различия в стоимости квартир в зависимости, например, от этажа многоквартирного дома, на котором такая квартира расположена. Так, квартиры на первом этаже могут быть дешевле квартир на других этажах. Это, безусловно, повлияет на их кадастровую стоимость.

Если собственник объекта недвижимости считает, что кадастровая стоимость этого объекта определена неправильно, он может оспорить ее в региональной комиссии при Росреестре или в суде. Куда бы вы советовали обращаться — в комиссию или сразу в суд?

М.С.

 Смирнов: Порядок досудебного урегулирования споров о результатах определения кадастровой стоимости был целенаправленно введен для упрощения и ускорения процедуры изменения кадастровой стоимости, если она была определена некорректно. Например, если оценщик пользовался недостоверной информацией о характеристиках объекта оценки и это привело к получению искаженных результатов.

Оспаривание кадастровой стоимости: как проходит, основания, проведение оценки, как пересмотреть

После рассмотрения заявлений общая стоимость недвижимости снизилась почти на 40%

Также порядок помогает собственнику реализовать свое право установить более точную, а именно рыночную стоимость объекта недвижимости.

Сведения о том, какая информация использовалась при оценке, можно запросить у заказчика кадастровой оценки, то есть у органа региональной власти. Он должен предоставить вам данные в семидневный срок. После этого можно обращаться в комиссию.

Для юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления досудебное урегулирование споров о кадастровой оценке обязательно. Перед подачей иска в суд они сначала должны обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

А физические лица могут выбирать: либо обращаться в комиссию, либо сразу в суд. На практике урегулирование споров в комиссии обычно происходит быстрее, чем в суде.

По каким конкретно основаниям можно оспорить кадастровую оценку?

М.С.

 Смирнов: Таких оснований дваст. 24.18 Закона от 29.07.98 № 135-ФЗ:

недостоверность использованных при оценке сведений об объекте недвижимости. Например, когда оценщик к ценообразующим факторам отнес удаленность от какого-либо объекта или зоны (водоем, ТЦ, центр города или района, транспортный узел и т. д.), а значение такой удаленности использовано некорректное, не соответствующее действительности; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Можно ли в доказательство несоответствия кадастровой оценки рыночной привести данные сайтов о покупке-продаже недвижимости?

М.С.

 Смирнов: Нет. Во-первых, природа определения рыночной и кадастровой стоимости различна и приравнивать эти стоимости не совсем правильно. Во-вторых, для того чтобы кадастровую стоимость определить в размере рыночной стоимости, необходим отчет об определении рыночной стоимости этого объекта недвижимости. Такой отчет собственник может получить, заказав оценку недвижимости за свой счет.

При этом оценщик обязательно должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков.

А представленные в Интернете сведения о ценах спроса или предложения не отражают реальную цену сделки, поэтому не подтверждают рыночную стоимость.

Будет ли основанием для пересмотра кадастровой оценки решение комиссии или суда о снижении кадастровой оценки другой квартиры, расположенной в этом же доме?

М.С.

 Смирнов: Тоже нет. Решение принимается в отношении каждого объекта недвижимости отдельно. И оспорить величину кадастровой стоимости можно только по тем основаниям, которые я назвал.

Можно ли снизить кадастровую оценку на основании того, что в конкретной квартире давно не проводился ремонт и она в плохом состоянии?

М.С.

 Смирнов: При массовой кадастровой оценке оценщик, скорее всего, не учитывает наличие или отсутствие ремонта в конкретной квартире, ведь он не имеет возможности в каждую квартиру заходить.

Оснований оспорить кадастровую стоимость, определенную в результате массовой оценки, не проводя новую кадастровую оценку, нет. Собственник квартиры может провести новую оценку за свой счет и, если полученная кадастровая оценка окажется ниже установленной ранее, обратиться для оспаривания в комиссию или в суд.

Если же кадастровая оценка квартиры проводилась в индивидуальном порядке и оценщик использовал сведения о состоянии квартиры, но собственник с ними не согласен и считает, что оценщик использовал некорректные данные, собственник также может оспорить результаты оценки.

Не могли бы вы привести статистику результатов рассмотрения региональными комиссиями обращений о пересмотре кадастровой оценки: много ли обращений от собственников недвижимости, не согласных с кадастровой оценкой своего имущества?

М.С.

 Смирнов: За 10 месяцев 2014 г. в комиссии поступило 10 782 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 16 733 объектов недвижимости. Из них принято к рассмотрению 7986 заявлений в отношении 11 759 объектов недвижимости, отозвано заявителями — 247, не принято к рассмотрению — 2450 заявлений, 99 заявлений поступили в конце периода и должны быть рассмотрены позже.

Более 90% обозначенных в заявлениях объектов — земельные участки. В основном заявления поступали от юридических лиц.

Какая доля обращений удовлетворяется?

М.С.

 Смирнов: Больше половины. Так, за эти 10 месяцев решение в пользу заявителей было принято в отношении 6237 из 11 759 объектов (53% от общего числа), не в пользу заявителей — в отношении 4285 объектов недвижимости (36% от общего числа). В отношении 1237 объектов недвижимости (11%) решения должны быть приняты позднее и пока не отражены в статистике.

Ожидается ли увеличение количества обращений в следующем году (за счет физических лиц, оспаривающих кадастровую оценку жилья)?

М.С.

 Смирнов: Да, ведь с 2015 г. налог на имущество физических лиц будет определяться на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости (при условии, что такое решение примет субъект Российской Федерации). Так что вероятность резкого увеличения количества обращений достаточно велика.

Сведения о кадастровой стоимости объектов размещены в отрытом доступе на сайте Росреестра. Для чего это сделано?

Посмотреть кадастровую стоимость объекта можно: сайт Росреестра

М.С.

 Смирнов: Основная цель — открытость. Каждая организация, каждый человек должны иметь возможность оперативно получить сведения о кадастровой стоимости имущества. Это помогает принимать решения, в том числе управленческие, в отношении экономической составляющей своей деятельности.

Если процедура определения кадастровой стоимости и ее результаты открыты и понятны гражданам и бизнесу, они будут больше доверять государству.

Сведения о кадастровой стоимости можно получить на сайте Росреестра, заказав выписку из ГКН. Для этого не надо ни регистрироваться на сайте, ни получать электронную подпись.

Кроме того, кадастровую стоимость можно посмотреть в режиме онлайн с помощью сервисов «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

На портале Росреестра также можно ознакомиться с результатами массовой кадастровой оценки, проводимой органами власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Для этого надо воспользоваться сервисом «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Как гражданин может узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, если на сайте Росреестра ее нет?

М.С.

 Смирнов: Если по каким-либо причинам не удалось получить сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости через портал Росреестра, можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из ГКН. Для этого надо обратиться в офис кадастровой палаты или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте.

Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, не позднее чем через 5 рабочих дней со дня получения запроса вам бесплатно предоставят кадастровую справку. При подаче запроса надо указать, каким способом вы хотели бы получить документы: при личном посещении кадастровой палаты, в МФЦ или по почте.

А как быть, если объект недвижимости не стоит на кадастровом учете и в ГКН нет данных о нем?

М.С.

 Смирнов: Если объект недвижимости не поставлен на государственный кадастровый учет, он не имеет кадастровой стоимости и Росреестр не может предоставить сведения о нем.

Источник: https://glavkniga.ru/elver/2015/3/1744-kadastrovuu_otsenku_nedvizhimosti_mozhno_osporiti.html

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

У каждой недвижимости есть достаточно большое количество характеристик и показателей, которые имеют огромное значение как при проведении юридических операций, так и для более рядовых задач. И один из таких параметров – кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость  – это установленная государством стоимость имущества. Прописывается она в кадастровом паспорте и используется практически везде: купле – продаже, дарении, налогообложении и так далее.

Читайте также:  Нужно ли регистрировать построенную на даче баню?

И любые ошибки в ней могут быть критическими.

В этой статье мы расскажем о том, как оспорить кадастровую стоимость если она указана неверно, а так же расскажем, как провести переоценку в том случае, если Росреестр с вами сотрудничать не хочет.

Когда нужно проводить оспаривание?

Кадастровая стоимость – один из самых важных параметров любой недвижимости. И именно поэтому крайне важно следить за тем, чтобы размер её был верным. В связи с этим необходимость оспаривания возникает в следующих случаях:

  • Кадастровая стоимость завышена. Это может показаться положительным моментом, но в то же время увеличение кадастровой стоимости приведет к увеличению налогообложения, а так же создаст определенные расхождения и неточности;
  • Кадастровая стоимость занижена. Такая ошибка хоть и снижает размер налогообложения, значительно уменьшает цену имущества при торгах и при этом не дает возможности правильно подготовить документы для купле – продажи;
  • Кадастровая стоимость указана с ошибкой. Документы могут иметь в принципе неверные значения из – за банальных ошибок или опечаток. И уже не имеет значения, завышена цена или нет – если мелкие расхождения простительны, то заметные ошибки приведут к серьезным проблемам с бумагами при любых юридических операциях.

Как узнать реальную цену?

Узнать реальную цену вашей собственности можно только одним способом – обратившись в специальную организацию, которая имеет лицензию на оценку собственности. Обратившись в неё, вам потребуется заказать проверку стоимости и выбрать удобное для вас время.

В оговоренный срок к вам должна прибыть команда инженеров (или один специалист, в зависимости от размеров и типа собственности) и провести замеры, а так же дополнительные работы. По результатом такой проверки вам выдадут лист, который будет содержать точные технические данные недвижимости, а так же её реальную оценочную стоимость.

На таком листе обязательно должны стоять подпись инженера и штамп оценочной организации.

Внимание!

Обратите внимание на то, что даже наличие документа, фиксирующего стоимость собственности, не гарантирует того, что Росреестр поверит вам и переоформит кадастровый паспорт. Так что если вы проводите переоценку, ссылаясь на ошибку и при этом используя документы из экспертного бюро, вам все равно потребуется пройти дополнительную экспертизу от самого Росреестра.

Как оспорить?

Перейдем к самой процедуре оспаривания проходит она следующим образом:

  • Если была допущена ошибка, то установите реальную стоимость недвижимости. Если оспаривание проходит по причине изменения стоимости участка, то переходите к следующему пункту;
  • Обратитесь в Росреестр и возьмите бланк запроса на пересмотр кадастровой стоимости недвижимости. Обратите внимание на пункт «Основание для пересмотра» – если была допущена ошибка, то укажите на неё и подтвердите с помощью документа;
  • Подайте заполненный бланк и ваш пакет бумаг;
  • Подождите ответа от Росреестра. Если ваш запрос будет обоснован, то будет назначен день, в который должен будет прибыть инженер и провести осмотр собственности;
  • После проведения проверки и внесения исправлений запросите новый кадастровый паспорт.

Для обращения в Росреестр вам потребуется совсем небольшой пакет бумаг:

  • Правоустанавливающие бумаги на землю;
  • Ваше удостоверение личности;
  • Документ – основание для оспаривания цены.

Что делать, если вас проигнорировали?

Если Росреестр отказал вам после подачи всех бумаг и заявления, то вам нужно будет искать помощи у других государственных служб. В данном случае, у суда. Чтобы принудить Росреестр к пересмотру стоимости вам нужно:

  • Провести независимую экспертизу самостоятельно;
  • Подать в суд иск с жалобой на Росреестр и требованием повторной проверки;
  • Выиграть дело, обосновав ошибочность кадастровой стоимости;
  • Получить документы, которые принудят специалистов провести проверку и выписать новый кадастровый паспорт.

Как видите, ничего сложного нет. Но при этом мы настоятельно рекомендуем вам нанять юриста, который не только поможет подготовить и подать иск, но и подготовит тактику защиты ваших интересов.

Внимание!

Обращаем ваше внимание на тот факт, что отказ должен быть именно неправомерным или неправомерным. Вам могут отказать в проведении повторной экспертиз по целому ряду законных причин, таких как недостаток ценных бумаг, ошибки в заявлениях, необоснованность требований и многое другое.

Загрузка…

Источник: https://vsenaslednikam.ru/poryadok-osparivaniya-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti.html

Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости

13.06.2019

На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной.

А правообладатели, конечно, заинтересованы в справедливой оценке, поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц.

На сегодняшний день оспаривание результатов государственной кадастровой оценки в комиссии по-прежнему остается более эффективной мерой по корректировке кадастровой стоимости во внесудебном порядке.

В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков определяется как по новым, так и по старым правилам (ч. 1,2 ст 24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон о кадастровой оценке).

  • Изменить (уменьшить) кадастровую стоимость по новым правилам, в соответствии с Законом о кадастровой оценке, возможно только в случае если она определена в порядке, установленном этим Законом.
  • Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
  • — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • — установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Досудебный порядок не является обязательным, и для оспаривания кадастровой стоимости вы можете сразу обратиться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Узнать, какие сведения о земельном участке использовались при определении кадастровой стоимости и как она рассчитывалась, можно из отчета, который размещен на официальном сайте Росреестра в разделе «Сервисы»—>«» https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO. Он размещается в течение 30 рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 15 Закона о кадастровой оценке).

Оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке можно, обратившись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются уполномоченным органом субъекта РФ (ч. 1, 2 ст. 22 Закона о кадастровой оценке). Порядок их работы определен Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 N 620.

Обратиться в комиссию можно со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости недвижимости до дня внесения в ЕГРН новой стоимости (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может подаваться в уполномоченный орган субъекта РФ (т.е.

исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, по решению которого проводится государственная кадастровая оценка) или МФЦ как лично, так и почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в т.ч. сети Интернет, включая портал государственных и муниципальных услуг.

  1. К данному заявлению необходимо приложить следующие документы:
  2. 1.                 выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  3. 2.                  копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3.                  отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Если к заявлению не приложены перечисленные документы, то его не примут к рассмотрению (ч. 10 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней со дня его поступления. В течение семи рабочих дней со дня поступления вам направят уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению. В нем также должна быть указана и дата его рассмотрения (ч. 13, 14 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

По результатам рассмотрения комиссия принимает одно из следующих решений (ч. 15, 16 ст. 22 Закона о кадастровой оценке):

— об определении кадастровой стоимости в размере рыночной;

— об отклонении заявления (с обязательным обоснованием).

Решение комиссии вы можете оспорить в судебном порядке (ч. 22 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/novyy-poryadok-osparivaniya-kadastrovoy-stoimosti/?contrast=Y

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

  • исковое заявление;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную); 
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения); 
  • доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования  либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
  • сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
  • иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев.

По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц.

Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Читайте также:  Справка о смерти родственника: как и где получить, документы, стоимость

Источник: https://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost/

Если не согласны с оценкой

Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество.

В этой статье мы рассмотрим возможность уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.

Кадастровая стоимость и налог на имущество

Начиная с 1 января 2020 года на территории всей Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Раньше в отдельных регионах этот налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной.

Предполагается, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, однако это не всегда так.

При установлении кадастровой стоимости государственный оценщик обычно применяет метод массовой оценки, то есть пользуется средним расчетом стоимости квадратного метра в пределах территориальной единицы — кадастрового квартала, населенного пункта и т. д.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Такой способ не позволяет учесть индивидуальные особенности квартиры — например, произведенные перепланировки, этаж, вид из окна. В итоге кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной. Если она завышена, собственник квартиры будет фактически переплачивать налог на имущество.

Для таких случаев существует возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости. Это вправе сделать как собственник квартиры, так и другие заинтересованные лица, например бывший собственник или наследники, к которым собственность еще не перешла.

  • Закон предусматривает две процедуры оспаривания — внесудебную и судебную.
  • Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно в комиссии по рассмотрению споров, если она создана в вашем регионе.
  • Для этого потребуется:
  • узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра;
  • обратиться к оценщику, чтобы провести оценку рыночной стоимости квартиры на дату установления кадастровой стоимости. Стоимость услуг оценщика составляет в среднем 3–10 тыс. руб.;
  • подать заявление в комиссию по рассмотрению споров. К заявлению прикладываются отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Собственник также прикладывает копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи или ДДУ;
  • получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать 30 дней.

Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае она должна указать обоснование такого решения.

Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев.

Из плюсов внесудебного порядка можно отметить более короткий срок рассмотрения и невысокий размер расходов — фактически нужно оплатить только услуги оценщика. Из минусов — более частый процент отказов, чем в судах: по статистике, комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.

Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и собственно результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию необязательно, если иск подает гражданин.

Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, заказавшего оценку либо определившего кадастровую стоимость.

Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости.

  1. Такой иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
  2. Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.
  3. Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.
  4. Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие инстанции общий срок рассмотрения дела может составить до шести — восьми месяцев.

Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании. Так, в 2019 году 96% вынесенных судами решений было в пользу заявителей.

Минусами судебного оспаривания является более долгий срок, а также дополнительные расходы на юристов — они составляют в среднем от 30 тыс. до 100 тыс. руб.

Перед принятием решения об оспаривании кадастровой стоимости следует предварительно оценить финансовую сторону вопроса.

Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Например, в Москве налог на квартиру стоимостью свыше 20 млн руб., но до 50 млн руб. включительно составляет 0,2% в год. При стоимости свыше 50 млн руб. налог составит 0,3% в год.

Следовательно, при оценке квартиры в 50 млн. руб. налог составит 100 тыс. руб. в год, а при оценке в 51 млн руб. — уже 153 тыс. руб. в год. Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости позволит сэкономить 53 тыс. руб. в год.

Установленная судом или комиссией стоимость будет действовать только до следующей государственной оценки. Несмотря на то что закон позволяет учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной оценки, на практике так происходит не всегда.

Если объект стоит до 10 млн руб. (включительно), ставка налога составляет 0,1% в год. Для квартиры стоимостью 10 млн руб. размер налога составит 10 тыс. руб. в год, а при ее оценке в 9 млн руб. — 9 тыс. руб. в год. В этом случае изменение кадастровой стоимости позволит платить налогов всего на 1 тыс. руб. в год меньше.

К сожалению, вернуть переплаченную сумму налогов не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период (календарный год), в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Это следует из Налогового кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.

Рассчитать сумму налога, подлежащую уплате за конкретную квартиру, можно с помощью сервиса «Налоговый калькулятор» на сайте Федеральной налоговой службы.

  • Срок оспаривания кадастровой стоимости составляет от двух месяцев при внесудебном оспаривании до шести — восьми месяцев в случае оспаривания в суде.
  • Расходы заявителя могут составить от 3–10 тыс. руб. в случае самостоятельного оспаривания в комиссии до 100 тыс. руб. при обращении к юристам в случае оспаривания в суде.
  • Новая кадастровая стоимость действует до следующей государственной оценки. Есть вероятность, что процедуру оспаривания придется повторять каждые два-три года.
  • Целесообразность оспаривания в каждом конкретном случае будет зависеть от возможной налоговой экономии и предполагаемых расходов.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e37ca479a79476f5ad84372

Нужна ли оценка, чтобы оспорить кадастровую стоимость?

akayarda/Depositphotos

К сожалению, Вам придется делать оценку недвижимости. Кадастровая стоимость – это цена недвижимости, которую для нее установило государство. Как раз эта стоимость и берется в расчет при определении величины имущественных налогов. Стоимость же по договору с банком – это лишь та цена, которую Вы согласовали с банком. В данном случае даже договор с кредитной организацией не может повлиять автоматически на кадастровую стоимость. Тем не менее, при проведении новой рыночной оценки и договор с банком, и банковская аналитика, которая послужила основанием для определения цены договора, сыграют хорошую роль. Эти документы могут и должны быть использованы оценщиком при определении настоящей рыночной стоимости объекта. Механизм в двух словах такой:

  1. делаете новый отчет о рыночной стоимости недвижимости;
  2. обращаетесь в комиссию или в суд с целью установления рыночной стоимости в качестве кадастровой.

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Отвечает адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Толпегин и партнеры» Аркадий Толпегин:

Действующее законодательство позволяет оспаривать кадастровую оценку. Причем физические лица вдобавок обладают правом выбора – оспаривать ли им кадастровую стоимость в суде или по внесудебной процедуре.

Оспорить кадастровую стоимость можно в двух случаях:

  1. Ваш объект недвижимости имеет какие-то условия использования, которые не учитывались при массовой оценке (например, если земельный участок находится в защитной зоне и на нем ограничено строительство). Доказав это обстоятельство, можно рассчитывать, что стоимость будет значительно снижена;
  2. стоимость Вашего объекта значительно выше рыночной стоимости. Именно это основание чаще всего применяется в спорах о кадастровой оценке, и именно его рассмотрим подробнее.

Для того, чтобы доказать свою позицию суду или специальной комиссии, необходимо представить отчет оценщика, который устанавливал бы рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на ту же дату, когда была установлена кадастровая стоимость.

Если Вы оспариваете кадастровую стоимость в суде, то эффективнее будет попросить суд назначить экспертизу для определения рыночной стоимости объекта. Никакие иные документы (например, договор, по которому Вы приобретали объект) не являются самостоятельными доказательствами для рассмотрения такого спора.

Однако при наличии отчета оценщика они могут быть использованы как дополнительные документы, подтверждающие позицию заявителя.

Отвечает оценщик компании «БИОН» Полина Демидова:

Алгоритм действий в данном случае следующий:

  1. Оценщик подготавливает отчет об оценке на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  2. С отчетом собственник обращается в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.
  3. Если в комиссии Вы получаете отказ, то с отказом и с отчетом направляетесь в суд.

В любом случае первым делом нужна консультация с оценщиком. Проанализировав рынок, ситуацию, цель заказчика, оценщик сразу скажет, есть ли смысл в оспаривании.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Оспаривать кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре и в суде. Для физических лиц обращение в комиссию необязательно, для юридических – необходимый этап. 

Читайте также:  Отличия кадастровой стоимости от рыночной: на сколько, от чего зависят

С 2017 года кадастровая стоимость объектов недвижимости стала регулярным предметом судебных разбирательств. Это связано в первую очередь с тем, что налог на недвижимость в большинстве случаев стали рассчитывать, исходя именно из кадастровой стоимости. Порядок рассмотрения споров в комиссии предусмотрен ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. 

Для пересмотра в комиссии к заявлению следует приложить:

  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости;
  • копию правоустанавливающего документа;
  • отчет о его рыночной стоимости;
  • если оценка была сделана на основе неверных данных, то необходимы документы, это подтверждающие;
  • иные документы, имеющие значение по делу.

Кадастровая стоимость периодически подлежит пересмотру. Поэтому раз в пять лет не мешает ею интересоваться, чтобы не получить неприятный сюрприз в виде большого налога. Процедуру по ее оспариванию следует начать сразу же, как Вам стало известно о новой стоимости. 

К исковому заявлению следует приложить те же документы, что для подачи в комиссию.

Кадастровая стоимость часто совпадает с рыночной. Но не всегда. Бывают колебания как в одну, так и в другую сторону. Для того, чтобы не попасть впросак, лучше заказать независимую оценку недвижимости. Если оценщик придет к выводу, что Ваша недвижимость имеет рыночную стоимость ниже кадастровой, тогда есть смысл идти в суд.

Если комиссия или суд удовлетворили Ваши требования, то можно уже обращаться в налоговую службу о перерасчете налога.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Оспаривание кадастровой стоимости происходит в комиссии (для физических лиц необязательный этап) и в суде. В Вашем случае обязательна экспертная оценка. Надо разбираться, почему у Вас такая большая разница в стоимости – почти в 23 раза? Возможно, в кадастровой стоимости допущена опечатка: у меня в практике уже были такие дела, которые удавалось решать и без судебного разбирательства.

Если мы говорим не об опечатке, то в суде одного договора купли-продажи будет явно недостаточно.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Законодательство позволяет оспорить кадастровую стоимость.

Сделать это можно любым из двух способов: через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо через суд общей юрисдикции на региональном уровне (суд области, края, верховный суд республики и т.

д.). Но в суд подать можно заявление лишь в течение пяти лет со дня, когда в государственный кадастр недвижимости были включены сведения об объекте недвижимости. 

При этом при оспаривании кадастровой стоимости обязательно нужно провести оценочную экспертизу, чтобы определить реальную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Можно привести пример из судебной практики по таким делам. Так, С.

обратился в Нижегородский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания – общей площадью 85,8 кв.

метров в размере, равном его рыночной стоимости – 771 682 рублям. Кадастровая стоимость указанного здания была установлена, согласно Постановлению Правительства Нижегородской области, и составляла 2 307 861,4 рубля.

Отчет об оценке подтвердил заявленную истцом рыночную стоимость. Суд согласился с экспертным заключением, представленным истцом, и не стал назначать новую экспертизу. В итоге решением Нижегородского областного суда от 29.11.2018 г. по делу № 3А-663/2018 исковые требования полностью были удовлетворены.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?
  • Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?
  • Почему участка нет в кадастровой карте, хотя его межевали?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/nuzhna_li_otsenka_chtoby_osporit_kadastrovuyu_stoimost/100020

Как правильно оспорить кадастровую оценку?

* Данный материал старше двух лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

  • Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости – это предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия).
  • Кто вправе оспаривать?
  • Физические и юридические лица, которые являются:
  • Собственниками недвижимости. С исковым заявлением могут обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
  • Бывшие собственниками недвижимости. С заявлением может обратиться и бывший собственник, если результаты кадастровой оценки затрагивают права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.
  • Арендаторами. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Арендатор вправе ее оспорить, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

А после 15 сентября 2015 года оспорить кадастровую оценку в суде смогут административные истцы.

Где можно оспорить:

  • Физические лица и ИП могут обратиться в Комиссию или в суд (на свое усмотрение);
  • Юридические лица обращаются сначала в Комиссию. В случае отказа, у юрлица появляется право обратиться в суд.

С каким пакетом документов надо обращаться за пересмотром кадастровой стоимости в Комиссию?

  • Заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
  • Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (сведения о дате также могут содержаться в отчете об определении кадастровой стоимости, составленном по результатам проведения государственной кадастровой оценки, в акте определения кадастровой стоимости и в иных документах);
  • Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.
  • Если пересмотр связан с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, то необходимо предоставить документы и иные данные, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки.

Если заявитель хочет установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость, то он должен предоставить:

  • отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости;
  • подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (экспертное заключение необходимо представлять в том случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%).
  1. К заявлению могут прилагаться также и другие необходимые документы.
  2. Срок рассмотрения заявлений — 1 месяц с даты подачи документов.
  3. Подготовка заключения оценщика – ключевой этап при сборе документов
  4. Уделите особое внимание заключению оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительному заключению саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, в соответствии этого заключения требованиям закона, стандартам и правилам оценки.

Учтите, что оценку рыночной стоимости следует производить на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Если будет по-другому, то комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления. Кроме того, отчет об оценке должен сопровождаться положительным заключением СРО оценщиков.

Решения комиссии

Если заявление подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, которые использовались для  определения кадастровой стоимости, то комиссия может принять решение:

  • отклонить заявление о пересмотре (в случае использования достоверных сведений об объекте при определении кадастровой стоимости);
  • пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости.

Если заявление подано на основании установления в отчете рыночной стоимости, то комиссия принимает решение:

  • Определить кадастровую стоимость на основании рыночной;
  • Отклонить заявление о пересмотре.

Что делать, если комиссия отклонила заявление?

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. С 2014 года данные дела находятся на рассмотрении в судах общей юрисдикции: Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа.

Важно:

  • Решения Комиссии при Росреестре не являются предметом рассмотрения в суде;
  • рыночная стоимость объекта недвижимости в качестве кадастровой устанавливается с года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Какие документы потребуются:

  • Отчет об оценке (самое главное доказательство). Он должен соответствовать нормативным актам, предусмотренным законодательством. В отчете об оценке рыночная стоимость объекта должна быть определена на ту же дату, что и в свое время была определена кадастровая стоимость;
  • Экспертное заключение от СРО, в которой состоит оценщик, о правильности отчета;
  • Решение Комиссии Росреестра об отказе в сгнижении кадастровой стоимости (если есть);
  • Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • Копия правоустанавливающего документа на объект недвижимого имущества, нотариально заверенная.

В заявлении необходимо указать требование. Пленум ВС РФ разъяснил, с какими требованиями можно обратиться:

  • установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость;
  • изменить кадастровую стоимость в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической ошибки;
  • оспорить решения или действия/бездействия комиссии.

Если в процессе рассмотрения дела у суда возникнут вопросы, требующие специальных знаний, то суд вправе назначить экспертизу. Это может быть инициатива суда или ходатайство участников процесса.

Любопытная статистика

В июне 2015 года комиссия при столичном управлении Росреестра рассмотрела 152 заявлений об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости. 58 заявлений (38%) комиссия удовлетворила, а 94 заявления (62%) отклонила.

В чем причина? В несоответствии отчетов об оценке предъявляемым к ним требованиям. Чаще всего это неправильно оформление отчетов или игнорирование обязательных методов оценки.

Также по теме: «Кадастровая оценка недвижимости: практика судебных споров».

Источники: КАС РФ глава 25 «Производство по административным делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости», Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Дата редакции:

Источник: https://ceur.ru/library/articles/ocenka/item196559/

Ссылка на основную публикацию